近日，MSCI（明晟）宣布了2月份季检结果，对其全球标准指数进行了较大的调整，其中MSCI香港指数剔出了三家公司，包括百威（01876.HK）、新世界发展（00017.HK）和信义玻璃（00868.HK）。

财华社已就百威和信义玻璃的基本面进行了分析，本文将来看看新世界发展，其基本面是否经不起推敲？

新世界发展的简单背景

香港的财富圈有四大家族：郑裕彤家族、李嘉诚家族（旗舰企业有长和系）、李兆基家族（旗舰企业有恒基地产，联营公司有香港中华煤气）和郭得胜家族（旗舰企业有新鸿基地产发展、数码通、新意网），这四大家族在大中华区乃至全球的财富圈、实业圈和慈善圈都拥有很大的影响力。

新世界发展正是由郑裕彤于1970年创立。

郑裕彤的父亲是广州的绸缎商人，与黄金商人周至元是同乡兼好友。郑裕彤于上世纪30年代末投奔未来岳父周至元的周大福珠宝金行打工，后于50年代继承了周大福。

在上世纪60年代末香港楼价下挫时，与恒生银行（00013.HK）保持良好关系的郑裕彤购入不少物业。

1970年，郑裕彤成立新世界发展，涉足房地产开发业务，周大福为其最大股东。

1972年，新世界发展在港交所（00388.HK）上市。

1980年，新世界集团开始在中国房地产市场进行长期投资，首个参与的专案就是著名的广州中国大酒店。

1984年，新世界发展与香港贸发局签订协议，开发和管理香港会议展览中心，1988年会展落成。

1989年，新世界集团参与广州北环高速公路项目，开始涉足内地基建项目。

90年代，新世界集团除了不断开发香港的住宅和非住宅项目，进行酒店投资、基建投资以及香港本地固话与移动通讯服务外，还大力扩张内地的房地产、酒店和基建业务组合。

21世纪是新世界发展高速发展的年代，不论是香港还是内地业务，都显示出强劲的增长势头，并通过不时的业务调整与精简，形成当前的业务格局：物业开发与投资、基建工程、保险、酒店运营等。

不过最为游客所熟知的，可能是新世界第三代郑志刚打造了K11集团，强调了将艺术氛围融合到商业建筑的理念。这一系列的投资物业，在其独有“文化商圈”下，融合了游客当下高品质的消费品味，在经历了2019年社会事件及疫情之后，仍为新世界发展稳定的收入与利润。

当前，新世界发展主要从事香港物业开发与投资，旗下有两大运营旗舰，分别为持股61%的新创建集团（0659.HK），从事道路、建筑与保险，以及全资持有的新世界中国地产，主要从事内地物业开发与投资。

新世界发展的业务结构

新世界发展最主要的收入和利润来源依然是物业销售。见下图，在截至6月末止的财政年度，物业销售的收入规模和分部利润都占据优势。

香港与内地开发项目旗鼓相当，在楼市向好的前几年，内地开发项目超越香港开发项目，成为新世界发展主要的收入来源，但在内地楼市调整的这两年，尤其截至2023年6月末止的财政年度，香港开发项目的收入贡献占优，主要来自住宅项目柏傲庄一至二期。

2023财年，新世界发展的物业销售分部贡献收入273.08亿港元，同比增长57.22%，占其总收入的28.68%；分部利润为87.06亿港元，同比下降3.09%，占总分部利润的59.83%。

值得留意的是，尽管在2023财年香港房地产开发项目的收入规模要大于内地项目，但是就盈利能力而言，仍是内地项目占优。期内，香港发展项目的分部利润率为20.26%，而内地项目则达到50.33%，也就是说在内地每卖出一套房子，新世界中国可以赚一半的息税前利润。

财华社留意到，于2023财年，新世界发展在东部地区（长三角）的物业销售面积和物业销售金额都超越了过往的销售第一大区——南部地区（大湾区）。

期内，东部地区的合同销售面积达到15万平方米，同比增长233.18%，远高于南部地区的10.7万平方米；而东部地区的合同销售金额则达到102.84亿港元，同比增长375.45%，远超南部地区的39.33亿港元。财华社据此估算，东部地区的销售均价为每平方米6.87万港元，同比增长42.70%，而南部地区的销售均价则由上年的5.12万港元，降至3.68万港元，或反映东部地区较优质项目的交付。

截至2023年6月30日，新世界发展的香港土地储备仍达到813.5万平方尺，其中物业发展的应占楼面面积达到337万平方尺，此外，还持有农地储备应占土地总面积达到1635.6万平方尺。内地开发项目方面，住宅项目土地储备总楼面面积达到264.1万平方米，相当于其2023财年内地发展项目合同销售面积30.2万平方米的8.75倍，应足够其未来几年的开发，其中大湾区的土地储备住宅总楼面面积达到127万平方米，长三角则达20万平方米，见下图。

从其截至2023年6月30日止的2023财年年报披露数据来看，于2024财年（即截至2024年6月30日止的财政年度），其待入账香港物业开发合同销售额为46.348亿港元，2025财年待入账收入为72.185亿港元；内地待入账物业开发合同销售于2024财年或有105.73亿港元，主要集中在长三角地区，于2025财年或有23.17亿港元，主要集中在大湾区。鉴于长三角地区的楼价较高，其利润也较高，可以预见新世界发展于2024财年或仍可保持强劲的内地物业销售利润表现。

物业投资为新世界发展提供稳定的优质收入，其投资项目包括前文提到的K11系列商场、香港会展、写字楼物业等，在内地的投资项目则有在各大城市的K11概念店。

2023财年，新世界发展的物业投资收入为49.96亿港元，分部业绩为31.94亿港元，分部利润率达到63.93%，比物业销售分部的利润率31.88%高出一倍。

此外，新世界发展也经营酒店，在香港、内地及东南亚合共拥有15间运营中的酒店物业，提供5,958间客房，在香港经营君悦酒店、凯悦酒店、瑰丽酒店等，在内地经营新世界酒店和北京瑰丽酒店，在东南亚经营新世界酒店、万丽酒店和瑰丽酒店等。其酒店业务在2023财年录得收入10.91亿港元，同比增长32.51%，分部亏损则为4.44亿港元，较上年同期的亏损8.85亿港元缩减了一半。

其持股61%的新创建主要经营：1）道路——主要为内地高速公路项目的投资、建设与运营；2）建筑——在香港承包设计和建造工程；3）保险——通过富通保险在香港从事寿险业务。

2023财年，新创建收入按年增长45.20%，至452.14亿港元；股东应占净利润为20.27亿港元，同比增长27.72%，其中保险业务的应占经营溢利按年增长12.06%，至12.05亿港元。

基本面稳健

从短期展望可见，新世界发展的前景不俗，在物业开发——主要的收入及利润来源方面，新世界发展拥有庞大的土地储备，还有大笔未确认的收入，在中短期而言，该业务分部仍可支持其整体业务表现。

近日内地楼市频现利好消息，应有利于其内地项目的发展。此外，疫情后消费恢复，尤其香港的内地游客也在回升，而且对比于过去，当前的消费模式更趋向于品质，也因此该集团的K11系列或更能吸引游客的注意力，保障到物业投资分部的发展。

寿险业务也将得益于内地游客在香港购买保险的潮流，保持不俗的增长表现，加上酒店业复苏，新世界发展的基本面应该不会太差。

截至2023年6月30日止，新世界发展持有现金及银行存款532.64亿港元，应在一年内偿付的贷款总额为521.79亿港元，其现金足以应付短期负债。此外，该集团在财务管理方面也十分灵活，持有永续证券474.39亿港元，相对来说，永续债券的利率要比股权扩资划算，而且新世界发展不时赎回永续债，以保障股东权益。

于截至2023年6月30日止的财政年度，新世界发展的经营活动产生净现金流入109.91亿港元，赎回永续债20.98亿港元，并向公司股东支付股息49.33亿港元，相当于其当前市值236.31亿港元的20.88%。2023财年，该公司还就潜在的交易宣派特别股息每股1.59港元，加上中期息和末期息，全年股息可达2.35港元，是其现价9.39港元的25%。即使是没有特别股息的平日，其全年股息也有2港元以上，股息收益率高达20%以上，可见派息十分丰厚。

尽管MSCI将新世界发展剔除出香港指数，但新世界发展的基本面并没有改变，反而短期的股价下挫或带来更理想的机会，塞翁失马焉知非福。