持续下跌一年后，港股内房股指数在过去几个交易日触底反弹。

1月25日，富途牛牛数据显示，港股内房股指数大涨5.71%，板块的22只个股集体上涨，无一下跌。其中，富力地产(02777.HK)大涨17.2%，远洋集团(03377.HK)、旭辉控股(00884.HK)和新城发展(01030.HK)涨幅均超12%，碧桂园（02007.HK）、绿城中国、万科等个股也纷纷大涨。在整个板块中，涨幅超过4%的个股多达19只。

内房股集体狂欢，源于地产行业迎来一个政策大礼包。

政策发力，房企融资渠道再拓宽

为促进房地产市场平稳健康发展，充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产行业合理融资需求，有效防范化解风险，于1月24日，中国人民银行、国家金管局联合发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》(以下简称“通知”)。

“通知”明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。

同时，“通知”细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。其中，商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房；经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%；经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

对此，华福证券认为，当前地产板块已经过度反应了市场的悲观预期，国新办会议进一步落实相关会议工作部署，解除行业风险的同时，有望持续改善头部房企融资环境，进一步带动房地产市场整体企稳复苏。建议关注重点龙头房企、优质混合所有制企业和优质园区类地方国企。

申万研究研报表示，此前经营性物业贷款资金用途相对受限，此次政策规定资金用途中新增了偿还房企存量贷款和公开债，并且本次政策还强调了房企和集团的房地产贷款和公开债，表明资金用途不受限于资产所属项目公司，这有利于扩充房企债务偿还资金来源、改善房企流动性状况。

此外，住建部和金管局近日要求各地建立城市房地产融资协调机制，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。根据新华网消息，目前，多地已就房地产融资协调机制的落实开始采取积极行动。

金管局副局长肖远企1月25日表示，近期将召开相关工作部署会，要求银行尽快行动起来，在城市人民政府牵头协调下，与住建部门一起因城施策用好政策根据下，更加精准支持房地产项目合理融资需求。

破局关键：城中村改造、住房双轨制

申万研究认为，“城中村改造+住房双轨制”将是房地产行业破局关键，前者是中短期政策发力关键点，后者是中长期政策顶层设计。

当中的“住房双轨制”，指的是房地产市场分为两个不同的轨道，一条是政府供应保障性住房，一条是市场供应商业性住房。保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等，被称之为“三大工程”。

近日有媒体报道称，近期监管部门明确，纳入城中村改造、保障房建设的城市扩围，由城区常住人口超过300万的城市分别扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，省会城市或城区常住人口超过100万的城市。按照相关指标推算，纳入城中村改造、保障房建设的城市将由35个分别扩大至52个、106个。

而今年以来，多个省市召开的住建会议表示，要全力实施“三大工程”，推动保障性住房、城中村改造等，形成更多增量投资。其中，广东提出2024年新开工改造城镇老旧小区1100个以上，新筹建保障性租赁住房不少于18万套（间）；浙江提出2024年要实施城中村改造2.7万户；四川提出2024年新开工改造城镇老旧小区5100个以上，改造棚户区(城市危旧房)1.1万套(间)。

在去年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款(PSL)3500亿元。有专家认为，此次抵押补充贷款投放符合此前市场预期，或可为保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”提供中长期、低成本资金支持，有利于房地产市场平稳健康发展。

中指研究院近日表示，未来5年超大特大城市城中村改造预计带动10万亿元投资，据其测算，三大工程之一的城中村改造将在未来5年中带动约10亿平方米的投资规模，会对房地产市场形成有效支撑，平均到每一年，其带来的住宅新增需求约有4400万平方米，占22个城市2022年新建商品住宅销售面积的18%。

官方数据显示，截至2023年11月底，中国各地城中村改造入库项目406个，预计总投资1.8万亿元。

对于住房双轨制，原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏近日表示，大规模的建设保障房，这样正好可以在商品房市场低迷的当下，能够有效地改变房地产的供给结构，也能够更好的满足更多人群的需要，形成“市场归市场”，“保障归保障”这样的一个新的发展模式。