8月18日，SOHO中国（00410.HK）发布2023年度中期业绩公告。这份报告所呈现的，除了营收、净利润、毛利率等主要经营指标纷纷下滑外，巨大偿债压力也是格外突出。

受业绩报告影响，SOHO中国股价持续疲软，收跌0.85%，报1.16港元/股，总市值为60.31亿港元。

01租赁市场承压，业绩持续滑坡

提到SOHO中国，很多人并不陌生，其创始人正是“大名鼎鼎”房地产大亨潘石屹。资料显示，SOHO中国成立于1995年，由潘石屹和潘张欣联手创建，在北京、上海开发了大量的办公楼。

创立28年来，SOHO中国经历了两次重大转型。2003年，潘石屹判断商业和办公地产未来是广阔蓝海市场，因此带领SOHO中国全面进入商业地产领域，开发销售以写字楼、商铺为主的物业项目。

正是在这一次转型过后，2007年SOHO中国在香港联交所成功上市，潘石屹也因此成为“地产行业最会赚钱的人”。2011年写字楼租赁市场快速增长，租金暴涨，潘石屹自然不想错过这次红利，2012年SOHO中国再次转型，决定改“售”为“租”，从“开发—销售”转型为“开发—持有”，“只租不卖”。

然而，自转型“包租公”以来，SOHO中国营收出现大幅下降，2012年还是153亿元，到了2022年就跌至17.75亿元，缩水了88.4%。

今年上半年，SOHO中国收入8.22亿元，同比下降8.32%；毛利6.78亿元，同比下降8.61%；归母净利润1361.3万元，同比下降92.86%；期间租赁业务毛利率约为83%，与2022年同期基本持平。

在SOHO中国的营收中，租金收入仍占据相当大一部分。今年上半年，SOHO中国租金收入为8.19亿元，同比下滑8.59%；以及一项237.6万元的出售物业单位收入。

过去三年，受新冠疫情冲击，办公楼租赁市场承压，出租率持续降低。以写字楼为核心业务的SOHO中国，自然不可避免地受到影响。

截至2022年12月31日，SOHO中国投资物业平均出租率下降至约76%。疫情解封后，于2023年6月30日，SOHO中国投资物业平均出租率恢复至约79%，其在北京和上海的部分自持项目的出租率均较2022年末出现不同程度上涨。

值得一提的是，在2020年之前，SOHO中国的平均出租率一直维持在90%以上。由此可见，今年上半年不到80%的平均出租率，依旧是SOHO中国疫情前的较低水平。

高力国际曾表示，在北京，原计划在2022年第四季度入市的甲级写字楼均延迟到了2023年，累积的新增供应压力将在今年集中释放。展望2023年的市场走势，需求侧持续回暖可期，但空置率上涨估计无法避免。

数据显示，今年上半年，北京、上海甲级办公楼净吸纳量分别为-0.5万平方米、16.8万平方米，较历史同期均有大幅下滑。租金水平下降的同时，空置率也有不同程度上升，上半年，北京、上海甲级写字楼空置率分别达16.9%和18.6%，为2011年以来的历史峰值。

在此环境背景下，SOHO中国出租情况难免受关联影响，若部分项目的租金和出租率持续下滑，未来营收还能否重归增长轨道？

SOHO中国在公告中指出，2023年上半年，尽管中国及全球经济正在逐步走出新冠疫情的负面影响，但国内外营商环境依然充满不稳定性，市场信心仍然有待恢复，经济发展增速仍不及预期。今年上半年，SOHO中国营业收入下降，主要就是由于办公楼及商铺物业租赁市场需求疲软。

02债务警报拉响

值得注意的是，除了经营数据下滑和空置率风险外，集团税款滞纳、债务违约的问题同样令投资者望而却步。

SOHO中国坦言，今年上半年美联储及欧洲主要经济体央行的持续大规模加息，以及由此导致的公司债务成本飙升，盈利与现金流被高额利息蚕食，高负债公司的债务违约风险陡增。

从数据上来看，截止2023年6月30日，SOHO中国净资产负债率约为42%，平均借贷成本约4.7%，负债结构相对于诸多房企来说已较轻盈，但借贷规模与其体量相比依旧很大。

截止2023年6月30日，SOHO中国总资产为689.21亿，在手现金及现金等价物6.27亿。SOHO中国总借贷本金共计约160.46亿元，总负债约315.19亿元，净流动负债约71.7亿元。上述借款以集团持有的账面价值539.92亿元的投资物业作为抵押。

此外，2022年8月，SOHO中国的一家子公司——北京望京公司的相关土地增值税也因未付清被当地税务机关催缴，涉及税款17.33亿。自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

于2023年6月30日，已支付土地增值税3060万元，尚有人民币19.86亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。

土地增值税的滞纳，导致集团于2023年6月30日合计42.32亿元的银行借款本金及利息出现交叉违约。公告指出，当地税务机关可能采取其他强制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业、处以罚款等，以及就滞纳土地增值税处以不缴或者少缴的税款50%以上5倍以下的罚款。

SOHO中国表示，上述状况存在重大不确定事项，都可能对集团能否持续经营业务构成影响。

事实上，从2014年以来，SOHO中国便疯狂“瘦身”，几乎每年都会出售旗下资产，且偷税漏税、违法加收电费负面消息不断。早在去年，潘石屹夫妇就已双双辞职，在市场眼中，SOHO中国已成为名副其实的“空壳子”。