李嘉诚又向香港楼市投入一枚“深水炸弹”？

8月3日，长实集团(01113.HK)香港油塘"亲海駅II"项目公布首张价格单，共132户，平均每平方英尺价格为1.5万港元，均价较周边的二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。

其中，最便宜的开放式单位实用面积210平方呎（约合19.5平米），扣除18%折扣后，折实售价为290万港元，折实呎价13810港元（约合14.87万港元/平方米）。

除此之外，于8月6日，"亲海駅II"项目加推122套公寓。整体来看，122户加推整体折实平均呎价15063港元；换算约13828元人民币，约合14.9万/平方米。

《香港经济日报》援引知情人士报道，长实集团8月6日将香港新住宅项目“油塘亲海駅II”按原价再出售122套公寓，因首批推出的价格为多年来最低，市场反响热烈。该项目首两日收票逾5000张，超额认购18.6倍。

李嘉诚“深水炸弹”消息出来后，长实集团股价也随之拉升，截至发稿涨幅为1.98%。

李嘉诚“甩卖”靠海楼盘

根据长实集团官网，长实集团在香港本地有多个楼盘项目，除了"亲海駅"外，还有“飞扬”、“#LYOS”和“名日‧九肚山”等项目。

资料显示，"亲海駅II"共有658个单位，其地理位置优越，地处九龙油塘工业区，与香港岛隔港相望，从项目到香港岛仅有一个地铁站的距离。

可以说，该楼盘可谓是一块“风水宝地”，长实集团以极具竞争力的价格销售该楼盘自然也就吸引了大量购房者的到来，有香港市民认为这是“以屯门的价格买靠近港岛的海景房”。

价格公布后，也引发了香港楼市震动，在不少有意申请居屋人士认购的同时，该楼盘临区将军澳即刻有业主减价5%出售物业。由此也引发了市场对香港房价的担忧，认为这是香港楼市价格进入下行通道的一个信号。有人甚至预测，李嘉诚甩卖"亲海駅II"项目将会是香港房价出现大幅下跌的一个导火索。

“平爆价”是长江实业执行董事赵国雄用于形容新楼盘的词，他表示：房屋政策是政府施政的重中之重，希望该批楼盘可帮助市民上车或换楼及改善居住环境，发展商有责任以“不用赚尽，不用赚多”的态度解决市民住屋问题，并预期今年香港楼市会窄幅上落。

长实集团为何低价促销？

实际上，长实集团一向奉行以市场价或低于市场价进行销售。例如，今年3月开价的屯门“飞扬II”项目，当时推出的首批单位折实呎价由11042港元至13972港元，最低呎价创周围片区3年新盘新低。

对于此次"亲海駅II"项目低价出售的原因，市场众说纷纭。有业内人士表示，项目旁边有鱼市场和水泥厂，鱼市场已经确定会拆除及改建住宅，可能会挡住亲海駅的海景。也有市场人士表示，李嘉诚此举可能是想减仓，可能会有其他投资回报率跑赢房地产。

影响香港房价的因素众多，从短期来看，香港房价面临着一些风险和不确定性，主要是由于美联储加息、经济环境、供需关系等因素。而在李嘉诚祭出“深水炸弹”的背后，香港楼市正迎来近十几年来最大的调整期，一方面是香港楼价正经历下跌趋势之中，另一方面则是楼市供大于求的现象明显。

最近一年以来，香港私人住宅售价指数呈现下降趋势。根据香港差饷物业估价署披露的数据，今年6月私人住宅售价指数报349点，按月跌0.54%，已经连跌2个月，并处于2018年以来的低位。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰近日表示，尽管在7月初，香港金融管理局宣布放宽按揭成数，有关措施减轻了置业人士的首期负担，但对整体楼市交投气氛帮助不大，7月份的一二手成交依然胶着。

仲量联行香港主席曾焕平表示，过去20个月香港楼价从高位下跌15.9%，并尚未见底，左右行情的因素均不利于香港楼市复苏。他指出，鉴于当前楼市面对的不利因素，这次下行周期将较以往的周期更漫长。

香港楼市供需方面，香港地政总署7月批出可预售楼花的单位，合共涉及4602户，按月升逾4倍，为逾一年高位。整体看来，全香港获批未售出楼房达到1.6万户，创近年新高。业界预计这将加剧发展商的推盘及去货压力，且地产商为销售楼盘可能掀起“价格战”。

长实集团今年上半年经营业绩也不尽如意，公司在半年报中表示，地产行业继续受具挑战的市场环境影响，集团于2023年上半年度业绩整体符合预期。上半年，长实集团持续经营业务营收为246.05亿港元，同比下滑31.11%；持续业务股东应占溢利为103.31亿港元，同比下降5.49%。

长实集团的物业销售业务面临增长困境，上半年已确认物业销售收入为82.46亿港元，同比大幅下降59.57%。其中，香港市场物业销售收入为43.16亿港元，同比下降66.14%，下降幅度远高于内地市场。