当下，物管行业高增长时代已过，物管企业盈利能力普遍承压，收并购带来的商誉减值风险开始显现。

今年年初以来，港股物业板块指数持续下行，市场已不见昔日的热闹景象。在此背景下，近半年来鲜有物管企业选择赴港上市。而近日，来自湖南的物管企业泓盈城市运营服务集团股份有限公司(以下简称“泓盈服务”)向港交所递交了招股书，拟于港交所主板挂牌上市。

从招股书看，泓盈服务规模虽小，但业务服务组合多元化，有利于抵消单一市场的风险。同时，泓盈服务背靠国资，有资源获取优势，并且公司外拓能力不赖。因此，公司的财务报表整体表现不错。

背靠国资，业绩稳增

泓盈服务发展时间较短，成立于2015年，为一家城市服务和运营提供商。

2022年，泓盈服务物管项目在管建筑面积仅1025.4万平米，对于国内多家中大型物管企业来说规模极小。不过，公司“麻雀虽小五脏俱全”，除了提供物业管理服务和商业运营服务外，还提供服务范围广泛的城市服务，其中包含园林绿化及工程、照明系统运营、停车场运营及市政环卫服务。

在2022年，泓盈服务在管物业管理项目63个，城市服务在管项目148个，其中包括照明系统运营项目4个及停车场运营项目142个。此外，公司商业运营板块在管项目44个，在管建筑面积53.4万平米。

泓盈服务是一家区域化的物管企业，存在地理范围集中的问题，在公司2022年1025.4万平米的物业在管建筑面积中，有高达973.8万平米的面积来自于湖南省，其中相当大部分来自于长沙市。但背靠长沙国资委全资拥有的城发集团，令公司发展之路整体十分顺畅，这也是泓盈服务的发展优势。

资料显示，城发集团是长沙市最大的城市综合开发商，其业务范围覆盖城市开发的整个生命周期，并将源源不断产生新项目，这为泓盈服务带来了大量的储备项目，也有助于其发展多元化的服务组合。

目前，泓盈服务股权高度集中，由城发集团直接持有95%股权，后者还间接通过岳麓山公司(中国)持有其5%股权。

过去几年，城发集团给予了泓盈服务极大的资源支持，同时泓盈服务“造血”能力也不赖，对外投标中标率逐年提升，来自城发集团及其联系人的收入比重逐年降低，这带动了其盈利能力逐年增长。

2020年-2022年，泓盈服务分别产生营收2.78亿元、4.32亿元及5.29亿元，复合年增长率为37.8%；年度利润及全面收益总额分别为3461.7万元、4084.1万元及5359.6万元，复合年增长率为24.4%。

城市服务业务狂飙，商业运营业务乏力

在过去三年，泓盈服务的三大业务增长分化严重。

其中，物业管理服务业务得益于其控股股东稳定的“输血”，抵消了来自独立第三方收入负增长的不利影响，带动该业务收入由2020年的1.55亿元增长至2022年的2.07亿元。不过该业务毛利率逐年下滑，盈利能力并不显眼。

城市服务业务则是推动泓盈服务营收和利润增长的主力军，2020年-2022年，该业务收入由不足6000万元飙升至2.75亿元，于2022年挤下物业管理服务业务，成为公司最大的营收来源。同时，2022年城市服务业务毛利超过6600万元，是物业管理服务业务毛利的逾两倍，为公司的主要利润来源。

城市服务业务增长如此迅猛，背后原因是泓盈服务的国资背景具有极强的项目获取能力，公司的城市服务业务中的园林绿化及工程、照明系统运营、停车场运营及市政环卫服务，面向的市政基础设施的业主通常是地方政府或国有企业。国企与国企之间的紧密合作，正是泓盈服务发展城市服务的推动力。

过去三年，泓盈服务的园林绿化及工程项目实现了数倍增长，照明系统运营项目数也增长明显，但停车场运营项目几无增长，因此从收入层面看，园林绿化及工程业务及照明系统运营业务收入增长十分迅猛。

更为关键的是，泓盈服务通过优化服务组合提升了城市服务业务的毛利率，2021年起扩大了毛利率较高且均由独立第三方授予的照明系统运营服务，由此带动城市服务毛利率由2020年的21%提升至2022年的24.2%，为公司过去三年的三大业务中唯一实现毛利率增长的业务。

商业运营服务业务方面，受疫情冲击及在建管理面积减少等因素影响，该业务收入逐年下降，拖累了公司收入的增长。

泓盈服务不甘于只通过母公司“输血”和对外投标来实现增长，对于上市筹资所得款用途，公司表示拟用于物色物业管理服务供应商及城市服务提供商的潜在战略收购机会；用于战略投资以购买作业车辆及设备；于未来四年用于进一步技术发展；用于招聘人才以及改善员工培训；以及用于营运资金及其他一般公司用途。