3月17日，国内最大的房地产交易与服务平台贝壳-W（02423.HK）股价大涨9.07%，或与其前一日披露亮眼成绩单有关。财报显示，贝壳2022年第四季度净利同比扭亏为盈，全年经调整净利润28.43亿元。

整体来看，在“一体两翼”业务发展战略下，贝壳的主业（存量房+新房）稳健前行，新赛道（家装家居和租赁业务）正不断突破。

01第四季度净利扭亏为盈

财报显示，2022年贝壳净收入为607亿元，同比下降24.9%；净亏损为13.97亿元，而2021年净亏损为5.25亿元；经调整净利润为28.43亿元，而2021年经调整净利润为22.94亿元。

贝壳收入下降主要由于2022年市场情绪疲软及COVID-19的扰动，导致公司年度总交易额同比下降32.3%。

简言之，贝壳的收入受房地产热度影响很大，交易越频繁，交易额越大，贝壳收入也就越高。

分业务来看，贝壳的主营业务包括存量房交易服务、新房交易服务、家装家居、新兴及其他业务（房屋租赁业务）四大模块。

其中，存量房交易额最大，为15765亿元，同比下降23.4%，导致收入同比下降24.5%至241.23亿元。其次，新房交易额为9405亿元，同比下降41.5%，收入也同比下降38.3%至286.5亿元。

家装家居业务是2022年业绩的一大亮点，总交易额为54亿元，同比暴增24.35倍；收入50.47亿元，而2021年仅为1.97亿元，主要由于贝壳完成收购圣都家装且其财务业绩于2022年第二季度开始合并入账，以及家装家居业务总交易额的有机增长。

新兴业务及其他（占比3.25%）的总交易额则为873亿元，同比下降53.2%，但得益于轻托管租赁服务的净收入增加，该板块收入28.48亿元，同比增加33.4%。

光从收入端看，虽然新房交易的收入规模最大，但由于新房的交易成本更高，因此其利润贡献上低于存量房交易，见上图。

另外，从利润率角度看，存量房交易依然是利润率最高的业务，达39.85%；新兴业务与其他（房租租赁）、家装家居利润率分别为31.31%、29.42%；新房交易业务最差仅23.61%。

值得一提的是，自去年第四季度开始，供需两端的房地产支持性政策进一步铺开，全国多个核心城市的存量房市场复苏。贝壳作为与国内行业龙头链家深度绑定的线上地产服务平台，其运营数据也出现多维度回暖。

2022年第四季度，贝壳的核心业务——存量房总交易金额（GTV）同比提升1.5%。因此，贝壳在去年四季度实现收入167亿元，超出市场预期；净利润为3.72亿元，上年同期净亏损9.33亿元，实现扭亏为盈；经调整净利润15.47亿元，上年同期为4200万元。

新的一年，市场回暖表现更为明显。据统计局数据显示，1-2月商品房销售面积同比下降3.6%；商品房销售额下降0.1%，而去年全年商品房销售面积和销售的降幅分别为24.3%和26.7%，今年降幅显著收窄。

贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东表示，截至今年2月底，贝壳平台存量房交易同比大幅回升，交易量接近2021年同期水平。

在二级市场上，贝壳的股价也跟随楼市转暖走出上行趋势。自去年10月以来，股价从最低点的24.75港元一路上扬，并于2月14日达到历史最高点55.8港元，涨幅超过100%。截至目前，贝壳股价仍维持在50港元附近。

02家装、租房业务值得期待

众所周知，人口因素是支撑住宅房地产市场发展的底层因素。最新数据显示，中国人口的负增长时代已经来临。

人口红利的下降直接影响房地产行业的景气度，同时，对于高度依赖房地产的贝壳来说，必然也会影响到贝壳的房产交易（存量房+新房）。

市场普遍认为，未来居民从“有居”到“优居”，实现居住品质提升将是未来房地产行业发展的主题。

2021年底，贝壳宣布“一体两翼”战略，一体即房产经纪事业群，两翼即家装家居以及租赁业务。从2022年财报看，家装家居和租赁业务均取得不错的进展。

对于家装家居业务，未来或成为贝壳的一大看点。2022年，贝壳家装家居业务实现可比口径合同额69亿元，同比提升31%。与此同时，贝壳正在探索超越传统硬装业务的盈利空间。从去年二季度开始，包括定制家具、软装和家电在内的家居新零售的销售占整装合同额的比例快速提升，至2022年四季度，新零售合同额占比已由二季度的16%提升至26%。

作为另一“翼”租房业务，发展同样迅速。去年3月，贝壳把租房上升到战略层面，提出要实现2022年达到10万间房源。数据显示，截至2022年底，贝壳租房业务进入了13个城市，总在管规模突破12万间，其中分散式租赁业务“省心租”的在管规模突破了7万套，已完成阶段性目标。

总的来讲，房地产市场走势仍是影响贝壳发展的重要因素。今年，虽然在一系列政策作用下，随着经济转暖，房地产市场出现了一些积极变化。

但长远来看，市场普遍认为，当下地产市场复苏，更像是之前压抑需求的集中释放，后续能否持续好转，还要看整个经济大环境走势，以及相关政策支持。