2023年1月5日，央行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，提出新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

受此带动，港股地产股逆市上涨。富途的数据显示，在发布消息后的首个交易日（即2023年1月6日），其分类的地产发展商板块BK1019上涨1.49%，表现优于大盘，恒生指数当日跌0.29%。

“房住不炒”依然是基调，而近来的众多利好楼市措施，或有利于港股市场的内房股表现。

财华社发现，内房股中，华润置地（01109.HK）的表现尤其突出，在这两年的行业整合中，这家央企维持稳健的表现。对比2020年初的市值与三年后的市值（2023年1月6日收市价），万科企业（02202.HK）H股市值累计蒸发1340亿港元，而华润置地则累计增加289亿港元。

新鲜出炉的楼市数据亦显示，由于行业调整，百强房企的销售数据、拿地数据都显著收缩，但是同行比较而言，华润置地仍保持稳定的表现。

克尔瑞的数据显示，2022年全年，华润置地为全口径销售金额最高的央国企，见下图。

从2022年新增货值来看，克尔瑞的数据显示，华润置地的全年新增土地货值或为2393.8亿元（单位人民币，下同），较保利发展（600048.SH）少一百多亿，排名第二，见下图。

同一份报告亦显示，华润置地的2022年新增土地价值为1066.1亿元，新增土地建面770.7万平方米，排名第二，仅次于保利发展，见下图。

虽然受到调控，但是资本市场对于央企的表现仍然给予肯定，而华润置地这两年频频进行资本操作，分拆了一些资产上市，它的主要收入来源是什么？在楼市平稳发展的未来，华润置地会有何表现？

华润置地的背景

1994年，华润创业入股北京市华远房地产股份有限公司，通过财务管控进入地产行业。后于1996年改组成为华润北京置地有限公司，并于同年的11月在港交所主板上市。2001年，华润重组北京华远，并将其更名为华润置地（北京）股份有限公司，华润地产业务模式由投资管理转变为自主经营。

2002年更名为华润置地后，确立全国发展战略，开始进入上海和成都。

2005年，华润集团重组旗下的地产业务，将北京华润大厦、华润上海、华润深圳三家公司及其持有的商业资产注入华润置地，华润置地由住宅发展商转变为综合性地产商。2007年，注入华润建筑、优高雅以及于2008年注入励致家私后，确立了“住宅开发+投资物业+增值服务”的营运模式。

2020年，华润置地分拆商业运营和物业管理业务，成立华润万象生活有限公司（01209.HK）在港交所主板上市。

2022年12月28日，华润置地宣布从负债高企的华夏幸福（600340.SH）手中收购华御江（武汉）和华御汉（武汉）的100%权益，华御元（南京）的60%权益，以及华御城（深圳）的100%权益。总代价为124亿元人民币，主要为债权代价。

这四家公司主要从事物业开发和物业投资，从其最新的资产负债表可以看出，这四家公司的权益为负数，2021年的总收入为899.95万元人民币，合计净亏损为21.25亿元人民币。

对比于华润置地2021年超两千亿的收入和266亿元的核心净利润，从华夏幸福收购资产对其业绩的提振作用不大，反而会增加其债务压力，但作为央企，这或是华润置地的责任和承担。

2022年12月9日，华润置地分拆华夏基金华润有巢REIT在上海证券交易所上市，交易代码为508077.SH，华润置地作为战略投资者认购了1.7亿份REIT的基金份额，占总数的34%。在分拆完成后，该公司不再作为华润置地的附属公司入账。这一交易或是一次值得借鉴的保障性租赁住房REIT投融退的模式，或也为华润置地将其他优质资产打包分拆上市提供借鉴意义。

华润置地的主要收入来源为房地产开发

华润集团持股59.55%权益的华润置地，是华润集团旗下重要的房地产业务上市旗舰。

目前，华润置地的主营业务为：1）开发销售型业务，覆盖82个城市，4条产品线，493个项目；2）经营性不动产业务，覆盖67个城市，3条产品线，有59个购物中心以及55个开发中的购物中心；3）持股72.29%的轻资产管理业务，主要为华润万象生活（01209.HK）；4）生态圈要素型业务，包括代建代运营、长租公寓和产业地产。

开发销售型业务，包括销售经营的住宅、写字楼、公寓、商街等，是其主要的收入及利润来源，为经营性不动产业务提供现金流支持，是其业绩的增长驱动力所在，这四条产品线包括：1）瑞系，代表作有武汉瑞府；2）悦系：代表作有东莞悦府；3）润系：代表作有深圳润府三期；以及4）时光系，代表作有沈阳时代之城。

房地产开发业务是华润置地最主要的收入来源。截至2022年6月30日止的12个月，该业务分部贡献的收入达到1823亿元，占了总收入的86.3%，而分部利润则达到392亿元，占总分部利润的81.6%。

见下图，调控开始的这两年，华润置地的收入有所下降，但是下降幅并不算太大，或显示出这家央企的韧力。

展望未来，受上半年疫情和需求增长放缓影响，华润置地的2022年上半年签约面积较去年同期下降39%，见下图。

但财华社留意到，尽管签约面积严重缩水，华润置地的2022年上半年签约金额与去年同期降幅却小于签约面积，见下图。该公司的2022年上半年签约面积按年下降39%，但签约金额仅按年下降27%。

对比以上两张图可以看出，就签约面积而言，华南大区的占比不是很大，多年来小于华北大区，但是全年签约金额却是各大区中的最高，最主要的原因是深圳地区的高楼价。

从2021年业绩开始，华润置地单独列出深圳大区的数据，就2022年上半年的数据而言，深圳大区的签约单价高达3.96万元/平方米，远超华东大区的2.63万元和华北大区的2.76万元，以及华润置地的平均签约单价2.06万元。

2022年上半年，深圳大区的签约面积显著收缩至29.7万平方米，按年下降61%，签约金额则按年下滑54%，至117.5亿元。

随着高价地区的收入下降，或许可以预见华润置地在短期的物业开发收益会有所回落，但是长远而言，在政策利好的推动下，其开发业务的平稳发展，加上持续整合外部资源和央企拿地实力的展现，应有利长远增长。

经营性不动产业务，主要为持有租赁经营的购物中心、写字楼、酒店等，作用是为华润置地提供稳定的现金流。

购物中心的三条产品线分别为“万象城”——聚焦一二线城市的核心或潜力地段；“万象汇”——定位较年轻的消费社群，位于一二线城市区域中心或三线城市的核心地段；“万象天地”——位于高能级城市核心地段。

写字楼的在营项目或为19个，在营面积约122万平方米，重点布局北上深杭等一二线城市。

酒店业务则包括自有品牌“木棉花”高端民族酒店以及委托管理凯悦、万豪、香格里拉等全球高端系列品牌业务。

轻资产管理业务则为华润万象生活，主要提供物业管理及商业运营服务，主要协同华润置地的开发销售型业务获取资源，为华润置地旗下的商用物业“万象城”、“万象天地”和“万象汇”等提供商管服务，也以“万象服务”品牌，聚焦社区、城市公共空间、写字楼和产业园的物管业务。

截至2022年6月30日止的12个月，物业投资及管理业务（不考虑酒店经营）贡献收入153.56亿元，占华润置地总收入的7.3%，而分部利润则高达84.48亿元，占合计分部利润的17.6%，显示出物业投资及管理这类轻资产业务的利润优势。2022年6月末止的12个月，物业投资及管理分部利润率为49.96%，55%，是物业开发业务21.5%的两倍以上，也远高于华润置地整体分部利润率22.7%。

生态圈要素型业务包括长租公寓、产业地产、代建代运营、康养等业务。

目前生态圈要素型业务提供的收入和利润不高，仍为亏损经营，该业务的作用主要是为华润置地的主营物管、物业投资及物业开发提供辅助和拓展其他收入来源。

总结

随着更多稳定楼市措施的实施，央企华润置地的价值或得到体现。另一方面，借鉴华夏幸福的债权收购，华润置地或会成为高负债民企资产的主要接收者，虽然这些资产或以债权为主，接收后会立即令华润置地的资产负债压力加重，但是随着资产和业务的整合，协同效应出现或有利于提升华润置地的整体利润。

华润置地多年来都有入选“港股100强”榜单，在楼市整合的这一年，华润置地的业绩诚然有所回落，但是随着行业前景渐趋明朗，这些优质的房企或可迎来曙光。在最新一期的榜单中，有望见底反弹的华润置地能否再度入选“港股100强”榜单？

“港股100强”评选活动始于2012年，由腾讯网和财华社共同发起。活动旨在利用大数据和一系列科学、公允的评价指标对上一年度香港上市公司的各项数据进行分析与计算，评选并公布优秀的上市公司榜单及颁发奖项。活动以专业、客观、公正、准确为宗旨，致力于评选出香港主板上市公司中发展良好及拥有投资价值的上市企业，为港股投资者树立投资标杆，促进香港资本市场的健康繁荣发展。同时，活动将高峰论坛与上市公司颁奖典礼结合，紧跟时事，探讨金融市场与经济趋势。“港股100强”评选活动筹办至今，参会人数及支持机构不断增加，影响力逐年扩大，已成为香港财经界与金融界年度盛会之一。

 由港股100强研究中心主办，财华社、富途安逸、洞视科技联合协办的“2022香港上市公司发展高峰论坛暨第十届港股100强颁奖典礼”将于2023年2月24日香港港岛香格里拉大酒店举行。活动会围绕发展热点开展论坛，汇聚行业翘楚，加强交流合作，帮助更多香港上市公司融入国家大局，把握大湾区机遇，共商建设前路。届时亦将有线上直播带您“亲临”现场，期待与业界人士共享盛宴。