受房地产行业出现调整所波及，物管企业对于手里的资金也愈加谨慎，行业并购降温明显。

与2021年共有29家上市物管企业实施53起并购相比，今年以来整个行业并购迎来“速冻”，仅有碧桂园服务(06098.HK)和融信服务(02207.HK)等少数企业有对外并购动作。

受市场负面情绪影响，港股物管板块曾经一骑绝尘的上涨动力被压制，板块持续阴跌。2021年6月底至今，同花顺港股物业管理指数惨遭腰斩，头部物管企业也未能幸免。

其中就包括行业老四雅生活服务(03319.HK)。近期，雅生活服务股价不断探底，刷新了3年半新低，市值跌落至120亿港元左右。而在巅峰时期，雅生活服务市值高达670余亿港元。

就目前看，物管行业仍然与房地产主业唇齿相依。在行业风口逐渐过后，目前市场不断趋于理性，更加看重物管企业的基本面、运营能力、数字化能力以及业务结构等因素，这些因素是支撑物管企业走向更加独立于地产开发商的道路。不过，这个方向路漫漫，从中短期看，那些外拓能力更强，增值服务等非物管业务有竞争力优势的物管企业，也更具发展前景。

我们以雅生活服务为例，看看该公司面临怎样的挑战， 以及转型成效如何。

“金主"输血放缓，并购来凑

在2021年，雅生活服务以在管建筑面积近5亿平米和业务覆盖31个省市的成绩，位列中指院中国物业管理服务百强企业TOP4，前三强则为碧桂园服务、绿城服务(02869.HK)和保利物业(06049.HK)。

雅生活服务的定位是中高端全国化综合性物业管理服务商，目前拥有物业管理服务、业主增值服务、城市服务以及外延增值服务四大业务线。在整个物管行业来看，雅生活服务的业务呈现多元化、与时俱进的态势。

较为完善的业务组合，离不开雅生活服务背后两大“金主”的支持。公司是从百强地产商雅居乐(03383.HK)分拆而来，2021年底，雅居乐通过旺纪国际及其子公司共持有雅生活服务超过50%的股权；同时，雅生活服务在2017年引入绿地控股(600606.SH)作为战略股东，绿地控股2021年底持有其7.04%股权，为其第二大股东。

回顾雅生活服务近5年的发展历程，其能强势晋升行业前四名主要有两大“法宝”：母公司/大股东“输血”，以及对外收并购。

2018年以来，雅生活服务来自于雅居乐的新增在管建筑面积相较于2017年大幅放缓；同时，来自于绿地控股的新增在管建筑面积在2020年及2021年增幅亦有所减缓。

进入2022年，雅居乐和绿地控股受市场环境影响，均继续减少拿地动作以降低流行性压力。其中，雅居乐今年以来加大出售资产，出售范围已扩大至核心资产，今年年初更是以18.43亿元出售广州亚运城26%股权。

2021年，雅居乐的合同销售总额为1390亿元，未达1500亿元的销售目标；土地储备为4737万平方米，下降了500多万平米。而今年以来，雅居乐几乎没有新增土地储备。

由此可看出，若不自力更生，雅生活服务未来几年很难靠雅居乐进行大量“输血”来维持高增长。

绿地控股亦是如此，今年上半年零拿地，上半年公司无新增房地产项目储备，完成新开工面积85.6万平方米，同比减少91.3%，完成竣工备案面积下降17.1%。换言之，今年雅生活服务也不好从绿地控股那里拿到大量的项目了。

因此，对外收并购能力以及市场化开拓能力对雅生活服务来说就显得尤为重要，因为这关乎到公司规模能否持续高增长。

除了从第三方物业开发商获取项目外，雅生活服务近几年展开了疯狂的“买买买”征程。

2017年以来，雅生活服务相继收购绿地物业、青岛华仁、中民物业和广州粤华等企业全部或部分股权，不断壮大了公司的基本盘。

在2021年，雅生活服务来自收并购/第三方项目的在管建筑面积高达4.03亿平方米，占公司总在管建筑面积比重达到82.4%，这个比重位居行业前列。

而在2017年，雅生活服务还是一家依赖母公司雅居乐的企业，患有重度的“母公司依赖症”。

现如今看来，雅生活服务不断地走向了独立，从雅居乐和绿地控股的庇护下走向了市场，其市场化拓展能力和对外收并购能力大大扩充了公司的业务规模。

虽然当前行业景气度有所下降，但市场强者恒强的趋势没有变，扩规模仍是物管企业重要战略目标之一。在扩规模的路上，雅生活服务“买买买”的野心也丝毫未减。

近期，雅生活服务首席执行官李大龙称，预计到2025年底，雅生活服务的在管面积将接近8亿平方米，较2021年底的规模增长约60%。

不过，4年时间在管面积增长60%，显然相较于雅生活服务此前迅猛扩张的势头低调了不少，这也是整个市场环境下行业参与者不得不放慢脚步的一个缩影。

2022年以来，雅生活服务对外收并购上已有所收敛，直至目前尚未有收并购的动作。而鉴于某些房企下属物管板块面临流动性的问题，其中不乏资产优质但价格低廉的项目，雅生活服务对此表示不排除今年还会继续进行收并购。

新增长点：城市综合服务

国内地产行业的现状，令物管市场不得不踩下急刹车，“大跃进”时代告一段落，从而影响了企业的增长。

在港股众多物管上市企业中，目前只有绿城管理控股(09979.HK)披露了半年报。因环境低迷，绿城管理控股报告期内在管建筑面积仅同比增长2.7%，导致其营收和净利润增速较上年同期有明显的下降。

所以，在地产市场深度调整的环境中，物管行业的运行逻辑已发生了改变，企业不能像以往一样死盯地产市场。但行业的属性未变，物管企业仍然有很多事情可以做，想象空间依然不缺。

碧桂园服务首席财务管理黄鹏近日表示，未来物管企业要找到可持续发展的道路，应更加注重社会价值的创造，物管百年之后还在，但是服务或者企业模式或会改变。

在转型升级以寻求新增长点的路上，国内各大物管企业的方向都是大同小异，方向往往是向知识密集型及科技密集型发展转型，以智慧化建设提高综合服务能力，即向“城市综合服务”靠拢。如万科(00002.SZ)、碧桂园和保利(600048.SH)等头部房企在几年前都已布局城市服务，寻找城市精细化管理大势中的红利。

雅生活服务在2020年也提出，要挖掘业主增值服务，探索数字化建设及运营，并成立了城市服务产业，向智慧城市综合服务运营商转型升级。

雅生活服务管理层去年还表示，以轻资产思维推进创新型生态业务孵化及落地，打造未来长期增长的第二曲线。

在2021年，雅生活服务有四大业务，分别是物业管理服务、外延增值服务、业主增值服务以及城市服务，城市服务业务首次被作为单独板块被列出。

其中，业主增值服务和城市服务是雅生活服务转型的亮点。

业主增值服务是很多物管企业纷纷加码的方向，该市场随着消费升级的趋势而演进，生活及综合服务、家装宅配服务和空间运营等领域都是企业可以探索的空间。

近年来，雅生活服务的业主增值服务业务发展迅速，2021年该板块收入为18.67亿元，占收入比重达13.2%。而在2017年，该板块收入仅为1.02亿元，占收入比重5.79%。

对于物管企业来说，城市服务涉及种类众多，包括道路清扫保洁、园林绿化养护、城市资源运营和智慧城市管理解决方案等。

在2021年，雅生活服务成立城市服务产业板块，拟在城市空间管理、城市资源运营、社区协同治理和智慧城市体系搭建方面展开探索，目标是在全场景智慧城市服务方面有所作为。

因刚处于起步阶段，雅生活服务的城市服务业务目前只布局在单项目承包和环卫服务一体化层面。2021年，公司收购了多家城市环卫服务企业，同年，该业务实现收入6.98亿元，占营收比重5%。

实际上，国家政策也在力促物业服务与智慧化联结，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好生活需要。而城市服务对物业公司资源统筹和服务能力要求较高，头部公司凭借资源优势和高水平服务参与优势更加明显。

在城市精细化管理背景下，城市服务市场空间与物管服务产业联动有望释放更大空间，物管企业切入城市服务竞争的维度不单是专业服务能力，而是专业服务、信息化平台和多业态多领域综合治理能力的集合。可见，物管企业在找准适合自身的城市服务发展模式上，将是机遇与挑战并存，雅生活服务未来在城市服务领域能否有所作为，还有待时间验证。

行业拐点正渐渐显露

当下看，物业管理业务依然还是大部分物管企业主要的收入和利润主要来源。

如今，国内房地产在一线至三线城市的需求比较旺盛，目前各地方政府在限购限价限贷方面还没有全面取消。

不过，目前政策环境已经不断在放松，市场也在慢慢回暖。

7月以来，多地出台了稳楼市政策，主要包括调整公积金贷款最高额度、给予购房补贴等内容。随着稳楼市政策成效逐步显现，市场信心逐步提升，在一定程度上促进了房地产销售回暖。

克而瑞研究中心的统计数据显示，7月，TOP100房企实现销售操盘金额9386.4亿元，单月业绩同比增速自4月转正后逐月回升，进一步提升至25.7%。

华创证券近日在研报中指出，地方上政策继续宽松，随着需求端政策的加码，地产基本面拐点显现。兴业证券表示，物管公司和地产公司仍关联度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。

因此，随着楼市出现回暖的迹象，物管行业的拐点也渐渐显露出来。行业拐点是不是一次大利好，还尚需观察，雅生活服务等物管企业，也站在了行情拐点的关头之上。