华安证券近日就无锡商业大厦大东方股份有限公司（以下简称“大东方”或“公司”，证券代码：600327）发布深度研报指出，公司深耕零售板块，在不断优化调整现有零售百货、食品餐饮存量业务的同时，把握社区经济行业风口，布局生鲜配送和便利店行业，并在此基础上，进一步拓展医疗健康领域。多赛道联动赋能，有望成为公司新的业绩增长点。

以下为研报主要观点：

零售存量业务：疫情影响短期承压，长期向好；改革创新，赋能发展

零售百货：轻奢市场表现强劲，推动调改升级。消费升级叠加消费年轻化助推轻奢市场表现强劲。根据麦肯锡的预计，2017~2022年中国轻奢市场CAGR可达11%~13%，在疫情影响下近两年受益于需求回流，2020~2022年增速有望超预期。为了迎合消费群体结构以及消费需求的变化，公司主动调整定位，围绕“轻奢”持续进行调改升级，重点聚焦化妆品、名表首饰、运动休闲等处于上升通道的品类，引入注重年轻化、差异化及潮流化的品牌。

食品&餐饮：转型创新，提升盈利能力。食品板块：三凤桥在推进直营门店扩张的同时，搭建加盟体系，加速连锁品牌建设；并推出“熟食门店开发手册”“熟食门店运营手册”“熟食店加盟手册”，提升门店经营能力（2020年门店业绩+14%）。餐饮板块：三凤桥客堂间改造升级，迎合年轻消费者的多样化需求，推出特色新品，客单价提升30%；三凤桥设立非遗窗口，研发新品，2020年非遗窗口毛利率相比普通门店提升15pct。

疫情影响：疫情反复对短期经营造成影响，但是没有改变轻奢零售板块和食品&餐饮板块长期向好的趋势，随着疫情影响转淡，业绩有望释放弹性。

零售增量业务：疫情催化社区经济发展，拓展生鲜配送和便利店业务

百业超市：中国生鲜零售市场规模稳步增长，根据艾媒咨询数据，2025年市场规模有望达到6.8万亿元（2020-2025CAGR为6.2%）。随着年轻消费者对服务体验感和便利性需求的增加，叠加互联网技术的发展，零售企业布局线上渠道，发展配送业务。2020年疫情暴发，线下零售受到影响，消费场景加速向线上转移（根据艾瑞咨询数据，2020年生鲜水果线上消费人群同比增长27.6%）。百业超市凭借先进高效的供应链系统为周边社区消费者提供生鲜配送服务，并以此为契机，开展校园食堂团餐食材配送业务，2020年实现销售收入1亿元。

7-Eleven：疫情暴发加速了消费“近场化”的发展，消费者更多选择到家业务、社区团购来解决每日高频的刚性消费需求，推动了社区便利店的发展。2020年连锁便利店门店数量达到14.4万间（+9.1%），社区型便利店占比提升到了52.7%（+22.3pct）。公司获得了7-Eleven在湖北地区的运营权，7-Eleven以加盟模式密集开店，通过高效的供应链管理、丰富的产品和贴心便利的服务不断提升盈利能力，在全球持续快速发展，公司有望借助7-Eleven集团赋能，不断优化加盟模型，在湖北地区实现快速发展。

医疗业务：切入儿童医疗服务和骨科赛道，培育新的业绩增长点

健高医疗：是国内收入规模最大的儿科连锁机构，主要聚焦生长发育，正逐渐发展成为“全发育”门诊，形成具备多元化专科特色的儿科连锁医疗机构。截至2021年末，健高儿科已在北京、上海、杭州、武汉、成都等12个城市开设了16家医疗机构，未来有望扩大连锁规模，实现全国连锁化布局。

雅恩健康：是一家主要为儿童行为心理障碍提供个性化康复训练的连锁机构，截至2021年末，已在北京、上海、杭州、南京等7大城市先后设立了15家服务中心。根据北大医疗脑健康数据测算，2~8岁孤独症患者康复市场规模约600亿/年，言语语言障碍患者康复市场规模约1200亿元/年。目前儿童康复行业竞争格局较为分散，同时儿童康复行业面临优质教育资源、康复资源较少，家庭干预知识缺乏等问题。雅恩健康有望凭借资深的治疗师和专家顾问，以及全面先进的课程体系实现突围。

沭阳中心医院：是一家学科布局均衡且在骨科、心脑血管疾病方面具有显著优势的二级甲等综合医院，综合实力全县第三。沭阳县2021年实现GDP1162.1亿元，经济总量连续两年苏北县（市）第一，经济增速（+8.6%）领跑宿迁市。2020年末，沭阳县户籍总人口198.84万人，医疗需求体量较大。沭阳中心医院有望在区域内实现长期稳健发展。

无锡零售百货龙头，转型布局医疗健康

大东方成立于1998年，前身为成立于1969年的“无锡东方红商场”。公司持续深耕零售主业，并于2002年成功上市。公司在巩固零售主业的同时，不断探索发展路径，至今战略布局经历两次调整：2002年公司收购三凤桥、吟春大厦商贸公司、无锡新纪元汽贸集团部分股权后，形成了一体两翼（以百货零售为主体，汽车经营服务和食品制造经营为两翼）的战略布局。2021年公司逐步向医疗健康领域拓展，并剥离汽车业务，形成了“商业零售+医疗健康”双主业战略布局。公司是无锡市辐射区域的商业零售服务龙头企业，在江苏地区具有较强的品牌影响力，曾荣获“中国民营企业500强”“中国民营企业服务业100强”“江苏省服务业50强企业”“全国商贸流通服务业先进集体”等荣誉。

股权集中决策高效，均瑶集团赋能业务拓展。截至2021年Q3，公司第一大股东为江苏无锡商业大厦集团有限公司，持股44.71%，实际控制人为上海均瑶集团。股权结构相对集中，有利于经营稳定及决策高效。均瑶集团以实业投资为主，布局航空运输、金融服务、现代消费、教育服务、科技创新五大业务板块，具有丰厚的资源和扎实的产业运营能力，为公司在医疗健康领域的投资和投后管理赋能。

管理团队专业稳定，管理机制优化升级。管理层：席国良担任公司总经理二十余年，成功带领公司完成一体两翼战略转型，具有丰富的行业经验和敏锐的市场洞察力，有望助力公司布局医疗健康领域。其他管理层成员多从基层提拔，在公司内部任职多年，具备专业性和稳定性。管理机制：公司启动了考核与评价相结合的管理机制，及时调整优化管理团队；同时通过加强线上线下培训、开办企业内部研修班等多种方式，加强培养力度，提升管理团队专业水平和管理能力。

传统业务增速趋缓，布局医疗健康业务。2016-2019大东方营收CAGR为1.06%，归母净利润增速为3.00%，传统业务增速放缓，公司积极寻求转型，开启新的业务布局。随着消费升级以及医疗健康意识的增强，消费者对于更高层次的医疗保健需求在逐渐增长，叠加国家及地方出台多项政策，鼓励社会资本进入医疗健康领域，医疗健康服务行业前景广阔。公司在深耕传统消费的基础上，拓展至医疗健康消费领域。2020年12月公司出资8000万元，与上海涵铠合资设立“上海均瑶医疗”，持股80%。2021年公司通过控股子公司上海均瑶医疗收购“沭阳中心医院”51%股权、健高儿科40.67%股权（另间接持有2.80%的股权）、雅恩健康60%股权，切入医疗健康领域。

剥离汽车业务，聚焦商业零售+医疗健康双主业。剥离汽车业务有多方面原因，首先是成长性较低：根据乘用车市场信息联席会的统计数据，2017~2020年我国乘用车销量CAGR为-6.71%，传统汽车经销市场呈现负增长，进入存量时代，竞争激烈。公司2017~2020年汽车销售及服务收入CAGR为1.62%，公司汽车销售业务面临瓶颈，增长乏力。其次是盈利能力较差：2020年汽车销售及服务业务毛利率为6.63%，远低于百货零售业务（41.74%）和食品餐饮业务（38.90%）。再者是占用资源较多：现有情况下保持一定规模营业收入和利润的途径主要是三方面：增加市场投入，拓展销售渠道；加强精细化管理，降本控费；提高整车库存周转率，对库存较长的整车进行促销回笼资金。这对公司人员精力以及资金投入提出了较高要求，资源占用较大。

业务转型：2021年公司向控股股东江苏无锡商业大厦集团有限公司出售全资子公司东方汽车51%的股权和控股子公司新纪元汽车51%的股权，剥离汽车业务，集中优势资源，聚焦于高毛利的食品与百货等现代消费业务板块，稳固公司在传统消费零售领域的行业龙头地位，并逐步培育医疗健康业务作为新的业绩增长点，双轮驱动增长。

存量业务整合聚焦，专注零售+食品餐饮

零售板块：转型升级，开启新篇章。无锡大东方百货位于中山路商圈，交通便利，位置优势突出。中山路商圈是无锡最繁华的中心商务区，能够辐射无锡全市，且周边景区资源丰富，具有很好的导流效果。交通方面，大东方百货地处一二号地铁交汇处，靠近无锡高铁站，交通便利。

商业体聚集，错位竞争。中山路商圈历史悠久又与时俱进，汇聚中高端百货商场、购物中心等多种业态，其中，核心商业体定位明确，差异化优势突出。中山路商圈龙头恒隆、云蝠、苏宁商场分别定位高端奢侈品路线、特色商业路线、中端美食路线，大东方百货则专注轻奢和化妆品路线，错位竞争。

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食品与餐饮板块：锐意创新，激发活力。三凤桥创建于1927年，创立之初主要从事熟食业务，以酱香排骨闻名。1988年三凤桥进军餐饮领域，形成了食品+餐饮两大业务板块，1993年切入包装食品赛道，进一步拓宽了食品业务范围。2002年，三凤桥被公司收购，获得了发展新活力。之后公司又多次增资和收购三凤桥股份，截至2021年Q3，公司持股98.45%。2021年H1食品业务实现营收8798万元（+20.54%），餐饮业务实现营收3160万元（-8.51%）。

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发展增量业务，零售+医疗双轮驱动

零售板块：把握风口，深耕社区经济。生鲜零售市场稳步增长。生鲜产品具有高营养价值与新鲜美味的特点，随着消费观念改变以及消费水平的提高，人们对生鲜产品的需求量不断增大，近年来，中国生鲜零售市场规模稳步增长，2020年超5万亿元。根据艾媒咨询数据，2025年生鲜零售市场规模有望达到6.8万亿元（2020-2025CAGR为6.2%）。

疫情催化配送需求，消费场景加速向线上延伸。从需求端看，随着消费升级和消费结构的变化，80、90后成为消费主体，消费者价格敏感度下降，更加注重服务体验和便利，到家配送需求不断扩大。从供给端看，互联网技术的发展助推零售行业不断转型升级，探索配送业务，布局线上渠道。

2020年疫情暴发，线下零售受到影响，消费者对电商和到家配送业务的需求急剧增长，消费场景加速向线上转移。根据艾瑞咨询数据，2020年各品类线上消费人群高速增长，尤其是生鲜水果，同比增长27.6%。突如其来的疫情培养了消费者线上消费的习惯，疫情得到控制后，仍然保留下来，为行业布局线上渠道提供了良好的条件。根据艾瑞咨询数据，2020年2~5月期间，受疫情影响每日优鲜与盒马生鲜月活跃用户数量增长超200%，同时在疫情控制后仍保持稳定的增长趋势。

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医疗板块：多赛道联动，布局健康产业。2021年公司以零售主业为核心，剥离传统汽车经销业务，逐步培育医疗健康业务作为新的业绩增长点，突出商业零售和医疗健康“双核心主业”战略定位。2020年12月公司与上海涵铠管理咨询合资成立了上海均瑶医疗（公司持股80%），均瑶医疗团队骨干沉浸医疗健康领域近20年，曾主导完成近70家医疗机构的投资并购，在医疗产业投资和投后管理赋能上具有成熟的实践经验。公司通过上海均瑶医疗开启战略转型，布局医疗健康领域。

在儿童医疗服务领域，公司于2021年5月收购的健高医疗是国内收入规模最大的儿科连锁机构，其主要业务聚焦生长发育，从“儿童内分泌”身高问题业务切入，正逐渐发展成为“全发育”门诊，形成具备多元化专科特色的儿科连锁医疗机构；2021年8月收购的雅恩健康，是一家主要为儿童行为心理障碍提供个性化康复训练的连锁机构。公司在儿童医疗服务方向的布局，主要着眼于儿童全生长周期的健康管理，包括儿童体格发育和儿童心理行为发育，未来有望将进一步加大在儿科方向的资源投入。

在骨科赛道，2021年6月上海均瑶医疗收购了沭阳中心医院，向构建以骨科等专科为核心特色的民营医疗服务业务的重要迈进。沭阳中心医院有望协同提升健高儿科的医疗内涵，并借由健高儿科的资源和经验，完成沭阳中心医院在儿科以及消费医疗层面的新的拓局，实现多赛道间的协同互补，满足消费者对医疗健康的多元化需求。

健高医疗：专注生长发育，全国连锁布局。健高儿科隶属于上海健高医疗科技有限公司，2007年在上海成立第一家医疗机构，从创立伊始，一直专注于儿童青少年生长发育领域，在身高管理、矮小症及性早熟的诊治上已经形成良好的口碑。2020年健高儿科综合运用儿童内分泌学、营养学、心理学等学科技术开创性的提出了“全发育”诊疗理念。2020年健高儿科实现营业收入12.23亿元，净利润2249.45万元。

健高儿科通过连锁门店形式在全国布局，截至2021年末，已在北京、上海、杭州、武汉、成都等12个城市开设了16家医疗机构，未来有望扩大连锁规模，实现全国连锁化布局。

盈利预测

零售百货业务：公司根据消费者结构以及消费需求变化，进行调改升级提高坪效，发力轻奢行业，叠加疫情影响逐步减弱，2021~2023年销售额有望实现稳步增长。随着销售额的增加，自营业务的进货成本也会随之增加。

百业超市业务：随着消费升级，消费者便利性需求增加，叠加疫情催化，生鲜配送行业潜力较大。2021年公司完成5家生鲜加强型门店规划，布局生鲜配送业务；并对存量门店进行升级改造，同时推出“到家平台”，线上线下渠道联动促进销售额增长。预计规划的生鲜加强型门店会在2022年完成建造，进一步带动营收增长。生鲜加强型门店的开设，存量门店的升级改造，线上渠道的布局也会导致成本提升。

7-11便利店业务：公司拥有湖北地区7-Eleven便利店的运营权，2021年公司进行了加盟模式探索，2022~2024年，在放开加盟以后，自营+加盟并进的情况下，连锁扩张迅速铺开，新开门店经过爬坡期之后，营业额会逐步提升，在成本相对刚性的情况下，毛利率水平会有小幅增长。

三凤桥业务：随着疫情缓解，食品&餐饮板块有望在2021~2023年逐步恢复至疫前水平，叠加公司不断创新产品、改造升级门店，加大营销力度，营收预计保持平稳增长，成本小幅提升。

雅恩健康业务：雅恩健康2021~2023年在全国进行连锁化布局，集中开店，会带动营收显著增长，随着门店成熟，成本相对可控的情况下，毛利率随之提升。

沭阳中心医院：沭阳中心医院以骨科为优势学科，同时兼顾各学科均衡发展，多个科室收入超千万，业务稳步增长。

健高医疗：健高医疗主要聚焦儿童生长发育业务，结合患者情况制定个性化诊疗方案，核心增长点是销售生长激素。我国生长激素市场前景广阔，随着健高医疗在全国进行连锁化布局，业务有较大的增长空间。

投资建议

公司深耕零售板块，在不断优化调整现有零售百货、食品餐饮存量业务的同时，把握社区经济行业风口，布局生鲜配送和便利店行业；在此基础上，进一步拓展医疗健康领域。从短期看，随着疫情好转，零售百货、食品餐饮板块有望释放业绩弹性从长期来看，轻奢行业市场空间广阔，公司不断调改升级提升坪效，零售百货业务有望实现稳步增长；疫情催化下生鲜配送和便利店行业迎来了新的发展机遇，公司开设生鲜加强型门店，获得7-Eleven湖北经营权探索加盟模式连锁扩张，有望进一步强化零售主业；公司收购健高医疗、沭阳中心医院、雅恩健康，切入医疗健康领域，多赛道联动赋能，有望成为新的业绩增长点。我们预计公司2021~2023年EPS分别为0.73元/股、0.26元/股、0.30元/股，对应当前股价PE分别为8倍、23倍、20倍。首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示

局部地区疫情反复：奥密克戎传播性较强，造成部分区域疫情反复，可能会影响零售业务和食品餐饮业务复苏；

生鲜配送行业竞争激烈：美团、京东等电商平台布局生鲜配送业务，生鲜电商在供应链方面更有优势，可能会对生鲜配送业务造成挤压；

7-Eleven拓店不及预期：受疫情影响，加盟拓店计划难以按预期进行；

医疗板块培育不及预期：医疗板块切入多个领域，可能会面临投后管理问题，难以整合发挥协同效应。

注：具体内容参见报告《【华安新消费】大东方：夯实存量挖掘增量，零售+医疗双轮驱动》

来源：发布易