诞生于深圳的华南城(01668.HK)，曾在深圳速度的光环下找到了创业的法宝——其商贸物流综合体为深圳大大小小的各类企业提供了一扇交流的大门。

随着国内经贸物流的日益密切，华南城将商贸城复制到了全国多地，链接多种资源的现代化大型综合商贸物流城成功为华南城造富。在2013年，华南城合约销售额和营业收入分别达到141亿港元和135亿港元，同比增幅分别高达72%和80%，次年公司还获得了腾讯(00700.HK)的入股。

凭借强劲的增长潜力，华南城自2013年以来频频荣登「港股100强」榜单，如“2013股息回报率10强”、“2014综合实力10强(中型企业)”、“2014企业潜力奖”、“2019小型企业奖”等子榜单均留下了华南城的身影。

「港股100强」评选活动自2012年举办以来，活动规模及影响力逐年扩大，深受专业机构及市场认可。评选活动每年通过准确的数据及一系列科学化的评价标准进行计算，评选出香港主板上市公司中的优秀企业，发布主榜、子榜榜单并颁发奖项予以表彰，以促进香港资本市场的健康繁荣发展。一年一度的「港股100强」榜单评选已成为香港资本市场价值标杆，上市公司高峰论坛暨「港股100强」颁奖盛典，也已成为大咖云集、行业瞩目的财经盛宴。

目前，第九届「港股100强」活动评选已经启动，华南城还能否重获曾经的荣光也成为市场关注的焦点。下面，我们来了解一下近几年华南城的发展态势，看看华南城是否能再次榜上有名。

多因素冲击，销售额阶段性下滑

2020年以来，“三道红线”、贷款“两集中”等重磅政策陆续出台，国内房地产市场高歌猛进的时代宣告结束。

此外，受持续加强的政府监管、债务困境和市场消费者信心不足等影响，导致房地产行业面临较大的压力。

华南城并不是传统意义上的房地产开发商，而是一家综合商贸物流及商品交易中心的发展商及营运商，为内地和国际的批发供应商、买家、制造商、分销商及用家提供原材料和制成品的综合交易平台。

但同时，华南城在市场下行、疫情反复以及融资环境变化带来的冲击下，也一样面临阶段性增长的困境，旗下华南城项目均遭遇不同程度的人流客流下滑以及物流成本增加的影响。

2021/22财政年度首三季度，华南城录得合约销售约90.46亿港元，同比下降约25.2%。而在2021年财年，华南城合约销售额达164.5亿港元，同比增长19.5%。

销售额的下降也拖累到了华南城营收的增长，2022财年中期，因物业销售及交付下降，公司营收同比下滑13.2%至61.7亿港元。

为什么说华南城的合约销售额是阶段性下滑？因为最新业绩期内，公司受疫情波及以及交付量下滑只是阶段性的，未来要看其土储和要交付的项目。

2022财年中期，华南城发展中的物业建筑面积为656.7万平方米，规划作未来发展的已购土地建筑面积为1654.2万平方米，以住宅和商业为主。同时，已购土地规划建筑面积占总规划面积比重仅为53%。整体看，公司在国内多个华南城项目正处于陆续开发建设阶段，未来交付后可增加公司销售额。

多次转型求变

在后地产时代，存量商业地产如何寻求转型与新生，这不只是华南城一家要面临的升级课题，而是整个中国存量商业地产要解决的时代命题。

回顾华南城的发展历程，与国内经贸环境的变化息息相关，公司每年都在试图与时俱进。

在筹建之初，华南城的定位是“工业原料交易中心”，即为了迎合当时华南地区蓬勃发展的工业建设。

后来，在营商环境的持续变化下，华南城又经历了两次转型。在2007年，转型为“综合商贸物流中心”。2013年起，国内电商迸发的大背景下，公司华南城项目的市场地位被削弱，公司因此开始定位城市综合运营商，形成“实体+电商+物流+配套”的发展模式，以便更“接地气”。

而在实际中，华南城项目则因地制宜展开产业的转型升级，目的就是为了吸引商户和业主入驻，持续盘活综合体。

如深圳华南城的万达广场翻新至第四代，利用科技和时尚元素吸引了大量人流量；南昌华南城则获批成为国家电商示范基地，引来众多电商企业入驻；南宁华南城则在跨境贸易和体育产业等方面发力。

此外，华南城在物流领域也有不小的野心。其仓储服务平台乾龙物流也与时俱进，在生鲜电商等新业态的需求下，乾龙物流开始加码冷链物流领域，2021财年园区内的出租率达到了91%。在2022财年中期，公司相关仓储租赁业务实现了逆势增长，经营表现优于主营业务。

“白衣骑士”入局，债务压力或缓解

本轮的楼市调控对整个行业带来的冲击还远未结束，对于高杠杆的房企来说，缩表出清是一件很头疼的事。

因大型综合体建设周期长，且有重资产属性，华南城也面临一定的债务压力，流动性出现紧张局面。在2022年，华南城将有三笔美元债券和两笔人民币债券到期。同时，华南城截止2021年9月底的加权融资成本达到8.51%，融资成本较高。

而近期“白衣骑士”的到来，不但缓解了华南城现金流紧张的问题，也有利于助力其在新兴业务方面持续发力。

2021年12月底，华南城宣布将引入国资股东，深圳市特区建设发展集团有限公司(以下简称“特区建发集团”)拟以约19.09亿港元的代价换取华南城的第一大股东位置，交易完成后，后者将持有公司29.28%股权，腾讯的持股比例则稀释至8.35%。

据悉，特区建发集团是深圳国资委下属企业，主营业务包括基础设施投资建设运营、产业园区开发建设运营、战略性新兴产业投资、区域经济合作、PPP项目实施等。截至2021年12月，其注册资本为335.09亿元，总资产980.21亿元，净资产429.19亿元。

特区建发集团入主后，华南城转身变为一家“国企”，身份转变后的华南城将获得三大积极变化：

1)华南城与特区建发集团的股权交易预计可在未来两三个月内完成，届时收到的资金也将用于境外到期债务的偿还，债务压力将得到有效缓解；

2)有了国企股东的背书，华南城预计未来的融资成本有望大幅下降至到5%-6%，每年的利息支出也有较大幅度缩减，未来资产负债率有望保持在健康水平。

3)新股东有资金和资源优势，两者联姻有望带动华南城商业模式潜力的开发。在国资注入后，拥有大量优质土储的华南城或可增强其开发能力，支撑华南城项目的扩建和转型。

在与特区建发集团签订协议的同时，华南城也收到了来自国资的“橄榄枝”。近日，华南城与特区建发集团子公司鹏城智享订立了战略合作框架协议，双方将共同探索并实现已开发商贸物流园区的管理服务智慧化水平，打造全国新型产城融合示范区。

在去年6月，华南城曾提到优异分拆旗下物管板块上市，随着国资的入局，未来有更多资源优势的华南城或许在物管领域也能闯出自己的一片天地。