香港上市的內地商业物业房托基金公司越秀房产基金(405.HK)看准时机，于近日宣布拟以78亿元人民币收购越秀地产(123.HK)旗下位于广州珠江新城CBD核心区的越秀金融大厦。若收购获独立基金持有人通过，截止2021年上半年备考DPU将增厚3.4%至人民币0.1055元，备考分派收益率由6.68%提升至7.16%；倘若成功收购后，越秀房产基金将对现有股东进行8500万元人民币的特殊分派，相等于每个基金单位0.0255元人民币。这项广州超甲级商厦的收购正好赶上“十四五”和“金融30条”等利好政策方案的落地，预计作为大湾区引擎的广州将拥有良好的发展势头。与此同时，在疫情期间商厦有延迟交付的情况，导致区內写字楼存在稀缺性，此情况在三大国家级中央商务区之一的广州天河区珠江新城尤其显着，因此珠江新城商厦市道一直稳中有涨。

越秀房产基金的组合估值和收入将增加 23%和24%

是次收购的越秀金融大厦楼高约309米，是广州十大摩天大厦之一。按今年8月31日的估值，完成收购后，越秀金融大厦将扩大越秀房产基金资产估值约23%，促使该基金成为香港和新加坡上市房产基金所持有中国资产组合中规模最大的房地产信托基金。根据备考越秀金融大厦截至今年 6 月 30 日止 6 个月产生的收入，完成收购后将使越秀房产基金的收入增加约24%。

于今年9月30日，越秀金融大厦的写字楼出租率高达93.8%，租户包括金融、商业服务、房地产、信息技术及製造等各行业的众多优质国內及跨国企业，以及如华润集团、联想控股、光大集团、平安保险、大众汽车及安联保险等14个世界500强企业。今年9月该大厦的平均租金约为人民币199.3元/月/平方米（不含税），与同区可比的国际甲级写字楼于今年二季度的平均租金为人民币218元/月/平方米（含税）相比，明显有很大潜在增幅。根据戴德梁行的报告，预期在2022年至2025年期间，受该区写字楼面积稀缺的带动，珠江新城核心区国际甲级写字楼的租金将达3.2%至4.4%的稳步增长。预期未来数年，珠江新城将会是金融企业和高端服务业企业选址的首选。由于2015年完工的越秀金融大厦目前正进入第二个租赁周期，故其单位租金具向上调整空间。

收购具资本增值及估值提升的潜力

预料在收购完成后，越秀金融大厦将是越秀房产基金位于珠江新城CBD核心区的第二栋优质物业。该收购将使越秀房产基金的营运成本分摊至更大的组合中，越秀金融大厦并可与毗邻同属越秀房产基金的广州国金中心产生协同效应，同时，广州国金中心对越秀房产基金总组合的物业估值占比，将从约54%减少至收购后约 44%，而越秀金融大厦将会占收购后总估值占比19%，有利分散投资风险。

是次收购越秀金融大厦的成交价仅为每平方米45,829元人民币，显着低于去年珠江新城可比交易“珠光谭村写字楼项目”每平方米61,500元人民币的成交价，可见对越秀房产基金组合资本增值具备相当潜力。收购完成后，写字楼的建筑面积占比将从收购前的68%提高至73%，组合中物业的平均楼龄亦会由14.2年降低至13.4年。

综合融资方式符合基金单位持有人的最佳利益

越秀房产基金对是次收购采取了包含债和股的综合融资方式，以符合基金单位持有人的利益。它一方面可有效控制收购后的基金借贷比率，另一方面供股将使基金持有人可拥有平等参与基金发展的机会，同时增加市值及提高基金单位整体流动性。

是次收购事项，越秀房产基金拟透过三种方式融资：i﹞使用內部资源拨付约9.92亿港元；ii﹞将使用供股所得款项净额支付约39.19亿港元；iii﹞由新银行融资所得的款项支付最多46亿港元。就有关供股计划，越秀房产基金建议每持有100个现有基金单位获发37个供股基金单位，每个供股基金单位作价3.20港元，发行最多12.344亿个供股基金单位，筹集约39.19亿港元。

与越秀地产达致双贏

越秀地产与越秀房产基金之间一向实施“双平台互动”的长期策略以促进双方增长、达致双贏。越秀地产是一个开发及培育优质商业投资物业的平台，越秀房产基金在作出拟收购决定前，会先评估有关投资物业可带来的裨益如扩大和优化其物业投资组合，租金收入增长潜力和出租率等。透过此双贏商业模式，越秀房产基金曾先后收购多个越秀地产开发的优质商业项目如广州国金中心、武汉物业和杭州物业等。

多家大行及评级机构指 收购有利公司发展

本次收购消息一出，大和及瑞银分別发表报告作出评价。瑞银维持越秀房产基金“买入”评级，一年目标价5.6港元。大和认为收购越秀金融大厦时机恰当，有利促进明年开始的每基金单位分派(DPU)增长。大和又指，是次交易能够增加公司收益，又认为作价合理，故将其一年目标价由4.2港元上调至4.5港元，评级由“跑贏大市”提升至“买入”。

参考网站：

1. 珠江新城
2. 《大行报告》大和升越秀房托(00405.HK)评级至“买入” 目标价上调至4.5元
3. 【大行评级 | 瑞银：越秀房产信托基金收购广州越秀金融大厦属中性 维持买入评级】
4. 惠誉授予越秀房产基金'BBB-'的首次发行人违约评级；撤销对越秀房产基金管理人的评级