8月26日，包括汇丰、小摩、摩通、中信等在内的多家国际投行及国内券商一致性给予一家民营房企正面投资评级，并给予较高目标价。

这家民营房企便是年内唯一获得三大国际评级机构惠誉、穆迪、标普一致投资级评级的龙湖集团（00960.HK）。

引发国际投行及国内券商为龙湖集团投出看多票的原因：8月25日，龙湖集团公布了2021年上半年的“成绩单”。

此份“成绩单”不变的是，龙湖集团依旧保持稳健且高质量的业绩表现。而变的是，财务管控能力进一步增强，新增土储更加均衡且多元，六大主航道业务协同发展渐入佳境，多业态龙头优势进一步提升。

六大主航道业务齐头并进，销售规模及业绩再创新高

2021年上半年，龙湖集团实现营收606.2亿元人民币（单位下同），同比增长18.5%，归属股东净利润为74.2亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润61.8亿元，同比增长17.1%，毛利为167.8亿元，同比增长6.5%，毛利率为27.7%。其中，中期营收及归属股东净利润均创出上市以来新高。此外，中期营收增幅连续四年实现了双位数增长，在中国房地产行业中，实属少见。

中期营收及净利润能取得创新高的表现，得益于上半年龙湖集团顺应行业“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调，紧跟政策步伐，把握城镇化效应带动的住房刚需，销售规模取得不俗增长。

2021年上半年，龙湖集团销售面积为826万平方米，同比增长26.2%，合同销售金额为1,426.3亿元，同比增长28.4%。其中，销售面积及合同销售金额均创出新高。

上半年，销售规模及经营业绩能取得显著增长，除了紧抓市场增量机遇外，更为重要的一点是，龙湖集团六大主航道业务齐头并进，各业务间的协同效应愈发明显。

具体而言，面对上半年行业加速分化的竞争格局，龙湖集团坚持地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大主航道业务的协调发展，积极洞察与把握科技创新带来的机遇，围绕“空间即服务”的主战略，多维航道并行，持续探索更多元的服务，推动物业发展、物业投资、物业管理及相关服务三大主营业务，实现均衡、稳健、高质量的增长。

按主营业务划分，2021年上半年，龙湖集团物业发展业务实现收入为518.4亿元，同比增长14.6%；物业投资业务实现收入为47.8亿元，同比增长42.4%，其中商场、租赁住房、其他收入的占比分别为76.6%、22.3%和1.1%；物业管理及相关服务及其他业务实现收入为40亿元，同比增长58%。其中，物业投资业务及物业管理及相关服务及其他业务两大板块上半年增速均超过物业发展核心主营，反映出龙湖集团多维航道业务正迎来全面爆发，未来发展将十分可期。

整体而言，能在新冠肺炎疫情复杂多变、房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”、双集中供地集体爆发的当下，销售规模及经营业绩取得高质量增长，足以反映出多业态龙头龙湖集团，围绕“空间即服务”的主战略，推动多维航道并行，持续探索更多元的服务发展策略的可行性。

财务管控能力持续增强，融资成本再创新低

如果说，在房地产行业步入管理时代里，高质量、稳健的规模化发展是房企做大做强的必修课。那么，强劲财务管控能力则是房企能否实现长远发展的安身之本。尤其是在“房住不炒”的主基调、“三道红线”高压及某些大型房企债务爆雷不断的当下，长期的财务自律、现金流充沛，是房企未来掌握主动权的核心因素。

目前，龙湖集团是国内房企中为数不多通过财务自律，实现现金流充沛、融资成本低的民营房企。

2021年上半年，“稳健”依然是龙湖集团财务的重要标签之一。上半年，龙湖集团财务管控能力进一步增长。截至2021年6月30日，净负债率进一步下降至46.0%，创出近五年的新低；现金短债比为5.48倍；剔除预收款后的资产负债率为68.3%，保持在行业较低水平。秉持长期的高度自律，龙湖集团连续5年保持“三道红线”的绿档水平，为长足的发展提供充足的空间。

凭借着对财务管控的高度自律与克制，以及稳健业绩表现，龙湖集团获得全球三大顶级评级机构惠誉、穆迪、标普的高度认可及看好。目前，惠誉、穆迪、标普均分别保持对龙湖集团BBB正面、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级。值得注意的是，龙湖集团依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。

随着去风险、降杠杆的监管逻辑在信用层面带来资质分化，资源也有望向优质企业倾斜。在全投资级信用评级与“绿档”加持下，上半年龙湖集团融资成本进一步下降4.21%，创出历史新低。

此外，依托极低的融资成本优势，让龙湖集团债务结构更加合理且均衡。

在2021年上半年，龙湖集团成功发行两期公司债券，合计融资金额60亿元。其中，于2021年5月成功发行的30亿元公司债，五年期债券发行规模为15亿元，票面利率为3.50%，七年期债券发行规模为15亿元，票面利率为3.93%。

在今年8月份，龙湖发行2021年第三期公司债，发行面额总额为30亿元，其中，五年期债券票面利率降至3.35%，七年期票面利率再度降至3.70%。截至2021年6月30日，龙湖集团一年内到期债务占总债务的比例仅有9.5%。

不断优化的债务结构，亦让龙湖集团在手现金非常充裕，为公司长远发展提供充足的弹药。截至2021年6月30日，龙湖集团的在手现金为994.7亿元，同比增长27.8%，创出近五年来的新高。

土储丰富且均衡，投行及券商纷纷看好

2021年上半年，六大主航道业务的齐头并进，以及不断增强财务管控能力，让龙湖集团获得多家投行及国内券商的一致好评，并纷纷看好公司的物业投资和物管及其他服务的发展前景。

摩通发表的研究报告指，龙湖集团上半年业绩表现符预期。该行认为龙湖集团的投资业务及物管业务具防守性，相信相关业务应更具价值。其中，物管盈利贡献比例提升，加上增长快速，故已开始贡献龙湖的盈利增长，相信公司将加快透过并购、第三方扩张及增加增值服务等带动增长。同时，该行认为未来拍卖的土地成本将降低，将利好开发物业利润扩张。该行重申予“增持”评级，目标价由50港元升至52港元。

汇丰研究发表报告称，龙湖集团今年上半年业绩稳固，资产负债表强劲，盈利及派息均有双数位增长，预期2021年全年预测盈利增长达15%，高于行业平均，仍属该行大型内房中喜好股份。该行还指，龙湖集团上半年租金收入按年升49%，预期2021年及2022年分别升32%及22%，而相信2021/2022年度更有29间新商场开幕，汇丰研究指看好龙湖管理层的执行能力，维持龙湖“买入”评级，将目标价由50元上调至51.5元。

从目前土地储备来看，龙湖集团丰富且均衡土储，足以支持公司未来业绩上升至另一台阶，大概率会向市场预期甚至是超市场预期的方向发展。

2021年上半年，土地双集中政策的实施无疑是上半年市场关注的重点，而龙湖集团秉承一贯的稳健与笃定，严格恪守投资逻辑与纪律，坚定深耕战略区域与城市，踏稳节奏、保持合理利润率，上半年新增53幅新地，首入湛江、盐城、宁德、鄂州。

2021年上半年，龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积为1,292万平方米，权益面积723万平方米，平均权益收购成本每平方米5,382元。截至2021年6月30日，龙湖集团总土储为7,717万平方米，继续保持稳增长的势头。

按地区划分，龙湖集团约90%的销售货值集中在高能级城市和价值的西部地区、华中地区、长三角地区、环渤海地区及华南地区五大区域，且成本合理，为后续的盈利增长奠定基础。

就新增土储而言，2021年上半年，龙湖集团新增土储均衡对的布局于这五大区域。按地区分布，上半年西部地区、华中地区、长三角地区、环渤海地区及华南地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的34.9%、22.9%、18.3%、13.8%及10.1%。

就总土储而言，截至2021年6月30日，按地区分布，龙湖集团在环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区、华南地区及中国香港地区的土地储备分别占总土储总面积的34.4%、26.0%、15.5%、12.4%、11.6%及0.1%。

正是龙湖集团持续深耕且均衡布局高能级城市群，公司业绩增长确定性非常强。据2021年中期财报显示，截至2021年6月底，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为3,753亿元，面积2,200万平方米。此外，龙湖集团管理层在2021年中期业绩发布会上还表示，今年龙湖的可售货值达到4,700亿元，有信心完成全年3,100亿的目标。

尾语：

2021年上半年，龙湖集团还得到二级市场资本的认可。3月15日，龙湖集团被纳入恒生指数成份股，正式跻身蓝筹股行列；5月13日，龙湖集团跻身《福布斯》全球企业200强，排名连续10年跃升。

2021年8月2日，龙湖集团凭借过去一年稳健的经营质量和强大的企业综合实力，首入《财富》世界500强排行榜。

至于龙湖集团为何得到二级市场资本、国际投行、国内券商的持续看好，2021年上半年这份亮眼的“成绩单”，足以说明这一切。

向前看，龙湖集团势必会继续通过强大的品牌、多元且均衡的地域布局、良好的流动性，多维航道并行等优势，进一步筑牢发展护城河，证明其有能力保持强劲的运营和财务表现以穿越周期，不负长期支持其发展的投资者及股东的期望。