物管行业因同时兼具了准公共服务、消费和资产管理三大属性，并同时兼顾政府、居民和业主三大层面，这种四方共赢的格局在国内消费升级的趋势下迎来黄金发展期。

此外，叠加政府支持物管行业市场化、规模化发展，行业广阔的蓝海市场为物管企业带来了历史契机。

早已具备高度市场化能力的银城生活服务(01922.HK)一直专注投身于行业的转变中，通过前瞻性布局在市场中成功脱颖而出，今年上半年的业绩报是公司实力日益增强最好的印证。

报告期内，银城生活服务成绩单延续突飞猛进的态势，其中实现营收5.88亿元人民币（单位下同），同比增长40.97%；母公司拥有人应占溢利为4019.1万元，同比增长36.07%；净利润率达7.5%，同比提升0.3个百分点。

在国内物管行业进入内分化不断深入的快速迭代阶段，纵观银城生活服务半年度的表现，立足南京的同时积极展开外拓，社区增值服务业务大展身手，成为公司半年度盈利能力更上一台阶的“金钥匙”。

外拓能力强悍，在管面积持续高增

银城生活服务是2020年中国前25强物管企业，作为根植南京物业服务市场的企业，银城生活服务坚持「以南京为区域中心，深耕长三角富裕城市」的长期战略，并根据「加密南京、做大苏南、布局淮海」的策略积极稳固公司在南京的地位，同时开拓更多潜力市场。

与当前很多港股市场上物管上市公司过于依赖母公司进行“输血”不同，银城生活服务强调自力更生，在多年累积的优质服务和品牌影响力下，公司展现出极强的自我造血能力，市场化能力在业内处于领先地位。

过去几年，在「银城系」稳定提供项目来源的基础上，银城生活服务搭建「服务网格化、业务模块化、模块专业化、管理数据化」的创新业务模式走市场化道路，积极向独立第三方房地产开发商获取新商机，承接第三方项目的实力逐渐步入成熟期。

上半年，银城生活服务加大南京以外地区的拓展力度，令其非南京地区在管建筑面积迄今已超过1800万平方米，同比大幅增长75.6%。报告期内，公司在管建筑面积达4900万平方米，同比增长45.31%。其中，来自第三方开发商在管建筑面积同比飙升49.59%至4123.4万平方米，占比高达84.15%。

而在2016年，银城生活服务服务来自第三方开发商的在管建筑面积比重只为54.43%，四年半时间该比重大幅提升了近30个百分点。

今年上半年，公司来自第三方开发商项目的收入比重达到了82.3%，成为公司取得营收净利润双双实现跨越式增长的驱动力。这充分表明，银城生活服务这几年来不仅是区域上外拓，同时还大大降低了对母公司的依赖，逐步在业界建立起良好的口碑，从而赢得客户信任及推荐。

根据统计，截至目前已发布半年报的港股物管企业中，银城生活服务上半年来自第三方的在管面积占比高居第一位，明显高于雅生活服务(名列第二)80.8%的比重。

市场化拓展能力是判断物管公司中长期发展潜力的标尺，能够反映物管公司的品牌力、产品力和服务力，是物管公司核心竞争力的综合体现。毫无疑问，银城生活服务的品牌力、产品力和服务力都具备了强大的实力，在同等规模物管企业中具备更优异的市场化外拓能力，成为公司具备高成长性的基石。

目前，商办物业、产业园区、学校、医院、公共场馆等业态百花齐放，但布局过于分散，产业园区、学校、医院等业态500强企业覆盖度不足30%。这意味着物管行业覆盖度和集中度提升空间广阔，有强大市场化能力的企业将加速分享蓝海市场的大蛋糕。银城生活服务凭借过硬的外拓能力积极拓展非住宅项目，不断丰富产品线，近年来新增了医院、商业综合体、购物中心等业态。

报告期内，银城生活服务的非住宅项目达251个，同比增加86个，带来的收入同比增长逾40%至2.19亿元，这些项目涵盖了政府设施、金融机构、物业销售场地等十个细分领域。在强大的外拓能力下，银城生活服务未来将斩获更多、更广泛的非住宅物业，从而进一步增厚公司盈利水平。

此外，银城生活的内生增长也将令市场期待。

公司在上半年收入大多来自南京物管市场，按在管项目面积计算，占比达62.6%。值得注意的是，于今年4月，南京市发改委和市房产局正式发布的《南京市普通住宅前期物业公共服务等级和收费标准的通知》，建议新建普通住宅物业管理费用指导价格上限上调36.8%到2.6元每平方米。

这是南京物业收费标准十多年来首次上调，预计有助于银城生活未来以更好的价格向二手物业管理项目提供服务，从而带动公司收入及盈利增长。

社区增值服务成为另一增长曲线

近年来，随着消费升级趋势以及居民生活水平的提升，天然贴近业主的社区增值服务为物管企业增加营收来源和增强盈利能力带来巨大的想象空间，有望成为行业利润的主力军。

另一方面，近期多个利好社区增值服务的文件出台，支持物业管理企业在线上线下一体化、社区养老、便民生活等领域开展业务，为有实力的物管企业的长期成长带来机遇。

早在2012年，银城生活服务就已开始探索社区增值服务。目前，公司的社区增值服务包括共用空间增值服务、健身服务及生活社区便利服务，可为客户提供多元化的服务，提升客户体验和满意度。为拓展服务范围及加大价值挖掘力度，公司于2020年向家装、团膳、团购及换电等多个领域延伸，其中前三块业务在今年上半年已开始步入正轨并贡献收益。

从半年报可以看到，社区增值服务收入的强劲增长，成为了拉动银城生活服务的另一大增长曲线。

随着公司承接的项目数量增加及公司为业主、社区所提供的服务规模进一步提升，公司报告期内的社区增值服务业务收益约1.26亿元，同比增加约56.3%。该业务收入比重为21.39%，较去年同期上升2.1个百分点。这个比重，在港股物管板块中也处于前列。

社区增值服务在一定程度上可以减少人员和物资的投入，因此利润率普遍高于基础物业管理服务。报告期内，银城生活服务社区增值服务的毛利率达36.2%，成为公司新的支柱性业务。其中，共用空间增值服务、健身服务以及生活社区便利服务收入分别同比增长56.33%、73.33%及45.97%，在国内经济复苏以及疫情防控成效下继续保持高增长。

今年6月底，银城生活服务的生活社区增值服务涵盖203项住宅物业及19项混合用途非住宅物业，分别同比增加61项及10项。不难看出，公司生活社区增值服务业务覆盖范围的持续扩张，与公司业务规模不断壮大以及积极探索多元化服务不无关系。随着未来持续深耕不断扩充的在管项目，公司强劲的外拓能力将持续向社区增值服务输送可观的项目，有利于公司进一步开拓基础物业费之外的价值创造途径，提升服务能力，创造高附加价值。

从整个行业看，考虑到当前社区增值服务仍处于相对初级的阶段，未来存在极大的深化空间。从过去几年的发展路径看，银城生活服务的社区增值服务与其外拓动作紧密相连，随着未来规模扩大带来的效应持续增强，将有利于进一步夯实公司的发展后劲，实现经营规模与业绩指标的不断突破。

总结：我国物管行业高速成长与激烈竞争并行，未来市场化能力及社区增值服务能力将成为企业得以立足并壮大的根基。

前瞻性区域集中化战略、持续提升市场化以及社区增值服务的规模，是银城生活服务今年上半年业务能实现全面开花、多个指标处于行业领先地位的根源所在。

银城生活服务在今年年初制定了三年发展战略，争取在三年内成为江苏省头部企业，2023年时收入和在管面积达到年化不低于35%的复合增长率，收入争取达到23亿元，在管面积突破1亿平方米。

而随着银城生活服务管理业态愈加丰富且多元，规模效应逐渐显现，加上行业利好政策及品牌效应，公司中长期投资价值更是有待被持续挖掘，有望再造下一个高增长的“三年计划”。换言之，银城生活服务的下一段更令人憧憬的高速增长路途才刚开始。

但值得注意的是，按市场估计，公司2021年全年纯利有望达约一亿元，现价预测市盈率不到10倍，远远落后于同业公司。以港股当前47家物管上市公司计，2021年预测市盈率为27倍，意味着公司股价在后市有较大的上升空间。

作者：覃汉计