受疫情影响，2020年地产股经历了“至暗时刻”，去年8月出台”三道红线“融资新规后，地产板块一直都不受市场资金待见，中证房地产指数全年累计下跌近13%。进入2021年，年初至今指数累计跌幅仍明显跑输沪深300指数，今年以来A股房地产股票和港股内房股板块市值合计缩水逾3200亿元。

与此同时，市场资金对于地产板块的情绪也是非常脆弱的，稍有风吹草动便有资金出逃，地产板块估值也频频创出新低，逾半数个股股价跌破净资产。以龙头股为例，万科的市净率仅1.22倍，而其过往多年的净资产收益率ROE都超20%;保利地产的最新市净率甚至已跌至0.8，处于破净状态。有分析指，由于“房住不炒”的政策定调，房地产调控仍会持续，央行货币政策边际趋紧，是房地产估值不断下行的主要原因。

中央层面态度明确 地方地产调控全覆盖

众所周知，房地产行业的赚钱模式是，拿地-预售卖房-盖房-交付，盈利的核心自然是低价拿地，高价卖房。但自2020年下半年后，房地产的逻辑变了，集中供地新规之下，拿地竞争更加激烈，价高者得，但卖房却被限价，房企利润空间被压缩，如果融资成本没控制好甚至会亏钱。

2021年以来，中央对房地产调控态度愈发明确。7月30日，中央政治局会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。随着中央涉房调控信号的不断重申，地方调控再度全面升级。

自7月份以来，全国已有16个城市出台楼市新政。在刚刚结束的一周内(8月2日-8月10日)，房地产才有过一轮密集的调控，其中北京针对限购政策进行了升级，明确若原家庭在离异前住房套数已经达到或者超过北京市对于商品住房限购的上限，则双方自离异以后3年内不得在北京市购买商品住房，彻底堵住“假离婚炒房”漏洞。此外，二手房参考价政策也成为多城市重要调控手段。东莞也针对楼市进行了重要调控，将法拍房纳入了限购，并将增值税的免征年限升至了5年；义乌从优化土地供应，制定房价、地价联审备案制度，推行“公证摇号”等9个方面，继续加码楼市调控措施等。

此外，8月9日，央行发布《2021年第二季度中国货币政策执行报告》提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。业内分析，近日来中央层面多次强调“房住不炒”，落实城市主体责任，要求对调控不力的城市予以问责。高层密集发声并加强市场秩序管理整顿，意在督促市场巩固调控效果的长期性和稳定性，保护合理住房需求。而从整个下半年的楼市动态看，政策面无疑为房地产市场戴上一层又一层的“紧箍咒”。

房企销售数据可圈可点 港A地产股绝地反攻大涨

中金公司研报也认为，政策端收紧以及利润率走弱等利空因素的释放已经较为充分，当前第二批集中土拍利润率已经有了企稳回升的迹象，基本面降速趋势下，房价上涨压力也有所迟缓。而尽管短期或仍有部分城市加码调控、问题房企信用事件等风险扰动，但板块估值和仓位均已经达到了历史新低，或将迎来一波反弹行情。地产板块可能已进入底部布局期，建议重点把握财务、土储、周转“均好型”龙头的布局机会。

另外，在经过长时间回调后，房地产板块中龙头公司已开始有增持动作。近期保利地产、金科股份先后发布实控人或高管增持、回购计划，彰显中长期发展信心。另外，房企销售数据总体上还是不错的，从前7月数据来看，房企表现仍然是可圈可点。数据显示，2021年前7月，TOP100房企销售额均值为794.7亿元，增长率均值达到了36.2%。同时，已经有21家房企的销售额突破了千亿元，相比较2020年同期增加了21家。不断预好的业绩或许在一定程度上吸引了投资者入场。

二级市场方面，8月9日，A股房地产板块中有114只股票上涨，3只股票平盘，仅16只股票出现下跌。其中，冠城大通涨停，金地集团冲击涨停，保利地产、万科A、金科股份的股价也出现了大幅上涨，涨幅分别为7.53%、6.99%、5.59%。

8月11日，港A两地地产股再度集体大涨。截止午间，A股房地产板块持续拉升走强，保利地产(600048.CN)、中交地产(000736.CN)、金地集团(600383.CN)盘中涨停，万科A(000002.CN)、金科股份(000656.CN)大涨超7%，新城控股(601155.CN)、中南建设(000961.CN)、华侨城A(000069.CN)、招商蛇口(001979.CN)等涨逾6%。港股内房股亦跟随A股拉升，中国恒大(03333.HK)、融创中国(01918.HK)、中国海外发展(00688.HK)、旭辉控股(00884.HK)大涨超8%，华润置地(01109.HK)涨超7%，万科企业(02202.HK)、龙湖集团(00960.HK)等亦涨超6%。值得注意的是，对于房地产板块本周内3个交易日中2日均出现的这波上涨，市场也颇为意外。房地产行现业频繁调控但股价反而上涨引发了市场猜测。针对此次房地产板块股价大幅上涨的原因，有市场分析人士认为，今年持续的政策管控已经使得房地产市场总体趋稳向好，炒作的现象减少。因此，近期调控加码更多体现的是地方政府主动调控的自觉性增强。