今年来，物管企业港股上市潮依旧火爆。在融资难、渠道受限、融资成本高企等困境下，将旗下物管业务打包上市成为不少中小房企解决资金问题的一大手段。

根据Wind数据，2021年至今，已有11间物管企业向港交所递交了招股书，申请状态均显示在“处理中”。

在4月23日，国内50强房企海伦堡旗下的物管企业海悦生活向港交所递交了招股书，成为年内第11间港股递表的物管企业。

值得注意的是，海伦堡此前曾两度冲刺香港资本市场，两年后的今天，在物管上市潮的趋势下，海伦堡创始人黄炽恒转首先将上市的主体改为与海伦堡共同成长的物管板块。

从过去几年的港股IPO案例看，相较于地产企业，物管企业上市的成功率更高，在上市要求、合规问题等审核内容方面，物管企业更容易拿到赴港敲钟上市的“钥匙”。在近期香港资本市场对内房板块持续看空的背景下，物管板块上市可使地产母公司获得更高的溢价，黄炽恒当然不会错过物管板块上市的机遇。

主攻一二线城市，规模增长较快

海伦堡在1998年成立，次年，海伦堡新增了物业管理业务，名为“海伦堡物业”，这是海悦生活的前身。后来，海伦堡物业更名为海悦生活。

从海悦生活的介绍来看，公司实力较为强大，有22年的历史，在中指院的2021中国物业服务百强企业中排名22。从规模看，海悦生活在已上市的物管企业中排在40名之内。在2020年，海悦生活在管建筑面积为2430万平方米，属中型物管企业。

而从收入端看，海悦生活在上市物管企业中规模虽不大，但经过近两年来对外收购和母公司海伦堡的支持，海悦生活过去两年来的收入和净利润增长显著。

2018年-2020年，海悦生活收入由4.17亿元增至6.76亿元，复合年增长率27.3%，不过这个收入规模不大，2020年上市物管企业中收入超过10亿元的接近30间；净利润由0.47亿元增至0.98亿元，复合年增长率44.4%。

与很多物管企业一样，海悦生活有三大业务，物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。过去两年，该三大业务的营收和毛利率均稳步上升。原因是在母公司近些年的激进扩张下，海悦生活通过聚焦国家核心经济圈及重点一、二线城市，实现了规模的扩张。

2020年末，海悦生活业务覆盖了中国15个省份、直辖市及自治区57个城市，其中有50%的在管建筑面积位于一二线城市，聚焦在大湾区、中国西南部、华东等一、二线城市，如广州、珠海、中山和武汉等。

增强市场化拓展能力

从多数分拆上市的物管企业看，因刚脱胎于母公司，大部分企业的市场化拓展能力较弱，主要依靠母公司开发的项目，海悦生活近些年的成长也与母公司海伦堡密切相关。

2018年以来，在海伦堡快速扩张下，海悦生活签约的建筑面积也增长迅速，由2018年的2970万平方米增至2020年的4230万平方米，复合年增速19.3%。可以看到，海伦堡的支持为海悦生活带来了较大的成长空间。

过去5年，海伦堡的销售额较为突出，录得了超过行业平均增幅的增长。在2020年，海伦堡实现783.9亿元的全口径销售金额，同比大幅增长约47%，近5年来复合增长率超过40%。土储方面，截至2020年6月30日，海伦堡的土储面积为2941万平方米，主要布局珠三角地区、长三角地区、京津冀地区、华西地区以及华中地区。此外，目前海伦堡在建面积约1749万平方米。

所以从海伦堡的规模增长及土储来看，海悦生活也将继续受惠于母公司的项目支持。

在物管领域，规模和业绩实现双位数增幅俨然成为股价上升的基本要素。而物管企业要实现规模的双位数增幅，除了来自母公司的支持，第三方拓展积累下的储备资源尤为重要。

在筹备上市之前，海悦生活加大市场化拓展，增强自我造血能力。在2020年，海悦生活开启了市场化的进程，参与了独立第三方物业开发商单独开发的项目投标。除此之外，海悦生活也开启了对外并购的步伐，在2019年4月收购广州海商；；2020年2月收购广州增航97%股权；2020年3月收购Sean Everest；2020年9月，收购中山中颐物业管理30%股权。

在招股书中，海悦生活称本次募集所得款项用途将主要用于通过收购进一步扩大公司的业务规模及市场份额，丰富在管项目及物业类型。财华社注意到，多数物管上市企业在上市后不断对外并购，带动了规模和业绩的双增长。如融创服务在2020年以15亿元收购开元物业后，当年来自第三方在管面积占比由2019 年的1%大幅提升至32%，带动其营收飙升逾60%。

因此，在品牌力相对不足的情况下，海悦生活要增强市场化能力就要继续加大对外收并购，同时继续增加第三方项目的投标。

行业未来：高增长持续，政策甜蜜期来临

海悦生活所处的物业管理行业，目前正处于高速增长期，且行业的利润增长依旧有很大的探索空间。在行业竞争格局分散待整合的背景下，中小型物管企业也一样有属于它们自己的赛道。

在成长性方面，我国城镇化趋势和人均可支配收入的增长是物管行业未来继续扩大的基本因素。根据中指院的资料，物业服务百强企业扩大了在中国的业务。物业服务百强企业经营所在城市平均数由截至2015年12月31日的27个增至截至2019年12月31日的31 个，未来还将持续扩增。

而在政策层面，当下正是物管行业的政策甜蜜期，政策风险几乎可以忽略不计。特别是在疫情之下，物业管理企业体现了其在防疫与社会管理方面的重要价值，社会关注度显著提升，政府也对物管领域给予了鼓励和支持。

近期的“十四五”规划首次涉及到物业管理，提到要“提高物业服务覆盖率、服务质量和标准化水平”。这也意味着，物业管理行业面临的政策环境将持续改善。

随着物管渗透率不断提升，老旧小区也逐步被纳入管理，这是一个庞大的市场，对物管企业来说也是一个大机遇。

海悦生活此次上市，就是要扩大市场份额，在行业机遇下实现良性的发展。在未来的业务策略中，海悦生活提到将扩大业务规模，丰富在管项目和物业类型，提供多元化差异化的增值服务，提升社区增值服务口碑和差异化竞争优势。

文：遥远