房控之下：中小房企赴港求存之路

近两年，受政策端及资金端监管收紧的影响，融资渠道有限且债务较高的中小型房企，日子并不好过。

面对房地产行业不确定性风险不断增加且市场天花板愈发明显的形势下，多家地方性中小房企赴港进行IPO，以解燃眉之急。

据数据显示，2020年，成功登陆港交所上市的中小型房企就有7家，分别是起家于广东东莞的汇景控股（09968.HK）、起家于江苏常州的港龙中国地产（06968-HK）、起家于福建福州的金辉控股（09993.HK）、起家于上海的上坤地产（06900.HK）、起家于浙江绍兴的祥生控股集团（02599.HK）、起家于四川乐山的领地控股（06999.HK）及福建厦门的大唐集团控股（02117.HK）。

2021年，中小房企赴港上市的热度依旧不减。截至2021年3月17日，处于聆讯阶段的中小房企就有三巽控股、天泰国际、新星宇。

与已上市的中小房企一样，亮眼业绩之下，债台高筑及现金流吃紧成为每家中小型房企的难言之隐。按招股书最新的财务数据显示，三巽控股资产负债率为224.7%，天泰国际资产负债率为203%，新星宇净资产负债率为140%。如此高的资产负债，“三条红线”自然也就踩的死死的。

为了优化债务结构及寻求更多的融资渠道，股权融资就是不错的选择。这也是为何近些年中小房企密集赴港上市的原因所在，甚至不少房企为了能上市融资，不惜两顾、三顾、四顾港交所。可见，在房地产调控及银行端放贷资金监管收紧的形势下，赴港上市筹资成为中小房企抵御房企“严冬”唯一出路。

但是，即便成功上市后，债务结构及经营业绩取得不俗的表现，中小房企依旧面临着诸多挑战，二级市场投资者并不为其买账。

中小房企上市后：如愿登港，股民却不买账

三十年河东，三十年河西。

曾几何时，房地产板块与金融板块是港股金融市场重要的拼图，赴港上市的房地产企业，也很少受到冷落的。然而，随着国内房地产调控浪潮一浪高过一浪、经济数字化转型、新经济及生物制药公司的崛起，港股房地产板块风雨突变，市场质疑声、看衰声、做空声......声声入耳,让听者深感不安，二级市场投资者开始转移阵地，拥抱新经济板块及其他成长空间较大的板块，房地产板块开始受到冷落。2020年，港股房地产板块指数跌幅为19.41%，跌幅远超同期大市（恒指）的3.4%。

在房地产板块投资情绪不高的形势下，成功突围登陆港交所的中小房企，获得的市场关注度及认可度并不高。截至2019年7月至2020年12月底，在港交所成功上市的中小企业有11家，首日表现涨幅仅有1.38%，累计至今的股价涨幅平均值为7.6%。其中，2020年7家中小房企上市，首日表现涨幅平均值为0.53%，远低于2020年港股全部上市新股首日表现平均值的21.8%。其中，上市首日涨幅最大的金辉控股，上市首日涨幅仅有1.40%。

值得注意的是，在7家中小房企中，大唐集团控股迎来登陆港交所之后的首份亮眼的财报，但依旧无法为股票带来任何利好刺激。2020年，大唐集团控股营收同比增长30%至105.88亿元人民币，净利润同比增长51.40%至9.50亿元人民币。此外，因上市筹资优化了债务结构影响，上市前大唐集团控股紧踩着“三条红线”不放的情况，也有所缓解。

从大唐地产的2020年业绩报数据来看，2020年的净负债率在2019年的119.2%的基础上进一步下降至58.7%，远低于100%的阈值；现金短债比从2019年的0.96%上升至1.30，已高出1（或100%）的标准。最后一个，剔除预收款的总资产负债率，从2019年的87.0%下降至2020年的77.7%，依然高出70%的警戒线。

在业绩出来后，大唐集团控股的股价纹丝未动，维持在4.5港元附近徘徊。截至2021年3月17日收盘，大唐集团股价为4.56港元，基本与年初价格一致，根本没有涨过，甚至是落后于整个房地产板块今年的表现。年初至今，港股房地产板块指数涨幅为11.4%。

除此之外，大唐集团控股“老乡”金辉控股同样有此遭遇。据金辉控股发布2020年全年业绩预告，2020年营收同比增长超30%，净利润同比增长超40%，三条红线的规定在期间内均有不同程度优化，净负债率低于100%，现金短债比大于1，剔除预收款项后的资产负债率低于70%。即便有这样的正面盈利利好，金辉控股股价同样稳如泰山，股价基本在4.4港元附近迂回。

上市首日遇冷、业绩亮眼股价冷淡.....种种迹象表明投资者对中小房企登陆港交所给予了负面的情绪，也折射出在房地产行业天花板愈发明显，行业竞争愈发激烈的经营环境下，综合实力并不强的中小企房企，也很难获得市场较高的估值水平及期望。

连预增的业绩都无法挽回股民的信心，即使后续通过港交所聆讯并成功上市的中小房企，想要获得二级市场投资者积极认购的可能性并不大。如此下去，上市中小房企股票流动性可能会出现萎缩或不济的情况。 

那么，深陷“局中局”的中小房企，未来路向何方呢？

文：从心