2020年如弹指一挥间，房地产行业度过了极为不平常的一年。在疫情冲击下，各地楼市调控持续进行，融资环境不断收紧，房企竞争局面加剧，中小房企“压力山大”。

人民法院公告网显示，2020年房企破产数量超470家。在这种背景下，某房企老总更是感慨：当物管比做地产更有前景。

沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春！

没错，物管行业是当下经商领域的一个香饽饽：抗周期强、轻资产运营、现金流稳定、市场规模庞大。这可是房企们的一棵摇钱树，当了行业多年老大的万科(02202-HK)近两年来不再追求高速发展，而是定位“城乡建设和生活服务商”，物业服务也因此成为万科转型的“排头兵”。

但万科在资本市场沉得住气，直到目前还未将其规模庞大的物管业务分拆上市。而万科的同行们则在2020年不约而同吹响了上市号角，物管企业上市潮成为2020年港股市场一大风景线。

17家企业上市！有大鱼，亦有虾米

“三道红线”强监管下，国内房地产行业躺着赚钱的时代已成为过往。

承载房企转型重任以及依托于增值业务等新兴商业模式的物业管理行业俨然已经成为一座待掘的金矿，因此上市房企纷纷将旗下物管资产单独上市，寻找下一个增长极。

一方面是监管环境变化，房企有降杠杆的需求；另一方面物管行业大有所为的时代已开启。所以疫情冲击下，加速了2020年物管企业的上市潮流。根据财华社记者统计，2020年全年，港股市场共有17间物管企业上市，累计募资净额达560.62亿港元。而在2018年和2019年，分别有9间及6间物管企业赴港上市，累计募资净额分别为108.77亿元及55.47亿港元。

无论是在上市企业数量还是首发募资净额方面，2020年港股物业领域IPO均超过了过去两年的总数，足以证明该领域IPO热潮是创历史的。

该17间物管企业成立日期绝大部分是在2019年-2020年之间，这正是上市房企为分拆这些物管业务而集中在一段时间内为物管子公司上市所筹备的。这些企业所在地来自不同的省份，其中广东省和北京市最多，均有4间企业来自广东和北京。

值得注意的是，从企业规模看，2020年上市的物管企业分化严重，既有在管建筑面积过亿平米的大型企业，比如行业巨头恒大物业（06666-HK）2020年6月底的在管建筑面积高达2.54亿平米；同时也有规模不到千万平方米的小型企业，“袖珍”企业兴业物联(09916-HK)2020年6月底在管面积仅260万平米，接近100间兴业物联才有恒大物业规模大。

规模是实力的反应，虽然实力悬殊，但小型物管企业也登上资本市场舞台，为母企降杠杆，也为追逐市场规模红利。“存量+增量”的市场优势，以及稳定的现金流和利润，使2020年上市的物管股获得与科技股一样的估值，2020年中旬行业平均估值达到了35倍，其中永升生活服务市盈率高达81.7倍。良好的市场预期也让这些企业在打新市场均获得不同程度的超额认购，其中2020年3月上市的烨星集团(01941-HK)网上发行超额认购接近1950倍，成为港股年度超额认购王，对此后上市的物业股招股带来了积极影响。

分化的世界，狂欢过后回归本质

上图可以看到，2020年上市的17间物管股中，有超过一半都集中在四季度赴港上市。

2020年10月至年底，10间物管股累计首发募资净额达到了511.88亿港元，占全年募资净额高达91%。犹如下饺子般的庞大新股发行规模，使融资抽血的担忧下引发了板块的大幅调整，这种调整正是让板块重新回到价值投资的理念，部分寻求高估值的企业存在的隐忧也逐渐被市场所留意。

股价方面看，四季度有四股接连破发就印证了板块高估值下的担忧不无道理。10月22日上市的第一服务(02107-HK)成为年内物管板块破发第一股，公司当日开盘即破发，跌去26.67%。

随后，合景悠活(03913-HK)、恒大物业及远洋服务(06677-HK)也在上市首日相继破发，分别跌去22.94%、0.23%及0.51%。在四季度个股破发频频的背景下，物管板块整体受拖累，四季度板块累计跌幅超过20%。

2020年全年物管新上市企业上市首日股价表现分化严重，部分企业上市首日股价表现靓丽。其中金融街物业(01502-HK)、华润万象生活(01209-HK)、正荣服务(06958-HK)及建业新生活(09983-HK)四股上市首日股价均飙升逾20%。

下半年起板块受到新股融资高峰以及板块估值调整的影响，对于市场化拓展能力、增值服务延伸能力以及业绩成长性等多维度综合优势较佳的企业，市场给予了认可，股价涨势凌厉。如永升生活服务(01995-HK)、碧桂园服务(06098-HK)和雅生活服务(03319-HK)等公司各有其优势，市场给予了较高的估值，上市以来股价具备了良好的表现。其中，永升生活服务社区增值服务业绩靓丽，总营收占比近20%，第三方项目拓展能力强劲，来自母公司的支持能力亦较强，市场因而给予了其超过8倍的涨幅。

上市以来至今，股价出现下跌的物管企业有16间，占了板块39%。这些企业市值普遍较低，不足50亿市值的有10间，其中中奥到家(01538-HK)股价惨遭腰斩；第一服务上市即巅峰，股价连连受重挫。

这些企业大多数都有以下几个共同点：

1)业务规模小，且依赖母公司，第三方项目拓展成效不足。如世茂服务(00873-HK)、鑫苑服务(01895-HK)在管建筑面积均不到1亿平方米，收入对母公司依赖度均超过80%，自身造血能力不足。

2)“三道红线”之下，母公司销售面积增速下滑，公司业绩增长受影响。2018年、2019年及2020年前10月，国内商品房销售面积增速分别为1.3%、-0.1%、0%，增速大幅放缓，导致部分物业公司的高增长难以持续。

3)增值服务占比小，或者面面俱到的增值服务反而成利润“拖油瓶”。目前只有12间物管企业社区增值服务营收占比超过5%，且不少企业增值服务增长不理想。如建业新生活（09983-HK）增值服务业务较广，包含了线上推广服务、销售及租赁协助等多个业态，增值服务收入在2017年占比17%，如今下降至11%左右，盈利能力有待提升。

2021年展望：大浪淘沙始见金

在IPO市场方面，物管企业上市潮在2020年年底仍然高涨，其中荣万家和宋都服务在年底成功通过港交所聆讯，当前已经处在招股阶段，很快就登陆香港资本市场。

那么，2021年物业股疯狂的上市潮还会持续吗？

根据《2020物业服务企业综合实力测评报告》统计数据，2020物管企业30强中，有多达12间企业还未上市，其中不乏万科物业、龙湖智慧服务和金地物业等耳熟能详的大企业。

虽然这些企业中只有少数对外表态有上市计划，但是结合过去几年来不少房企分拆物管业务上市之前亦未向外界透露，所以不排除2021年这些头部物管企业有被分拆赴港上市的可能性。只要港交所政策没有出现重大调整，在当前内外因素共振下，未上市的众多百强物管企业继续在2021年掀起上市潮几率较大。

此外，在行业规模红利下，上市获得融资途径的物管企业在2021年将延续激烈的竞争格局。行业集中度将会提升，在借助品牌实力和充裕的现金流下，具有规模的物管企业将加大收购整合力度，但也因注意过去部分企业并购代价过高，导致整合难度大。

在脱离了母公司怀抱后，这些新上市的物管企业也将加大力度对外拓展，从住宅物业走向商业办公、公建等多元化业态，并进一步探索前景庞大且高毛利率的增值服务业务，向房地产全价值链进行拓展。

2021年，中央也将继续保持行业政策的平稳，“住房不炒”、“三道红线”等政策也将延续。而物管行业本质上还是服务行业，服务水平和管理水平，具备外拓能力、增值服务盈利能力等多维度综合优势的优质企业将受惠于行业规模红利。