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广发地产:市场景气度下行 继续推荐低估值龙头房企
发布时间: 2018-12-06 18:23    来源:财华智库网

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广发地产发表研报指,广发跟踪的重点城市批售比(当月批准上市面积/当月销售面积)18年6月首次回落至1以下,市场景气度在6月已经见顶,此后保持下行趋势,到18年10月已经下行至0.8左右,基本回落至15年年初的水平。但各线城市周期位置有所差异,广发认为重点城市成交增速底部抬升来自于供给推动。重点城市成交量的改善是以价换取流动性的结果,在持续限价的政策背景下,大部分开发商逐步放弃价格博弈。

广发从需求端(销售面积以及销售金额)以及供给端(土地、新开工以及投资数据)两方面对19年的基本面数据进行预测。需求端方面,广发认为19年需求将处于持续探底的过程,其中一线以及强二线销售量价将稳中有增,但最终改善幅度关键看政策调整空间,而棚改货币化效应减弱以及购买力制约下,弱二线以及三四线销售将延续回落趋势,并且库存抬升背景下,房价也将出现回调。综合来看,广发预计19年全国商品房销售面积同比降7%,销售金额下滑5%。而供给端方面,景气度下行制约下预计19年新开工同比下降6%;19年房地产开发投资规模为11.9万亿元,较18年预计规模同比上涨2%。

从历史经验来看,板块买点出现在政策改善+景气度底部,卖点出现在政策调控+小周期顶部。并且进一步来看,板块收益由估值决定,而估值的波动主要由政策透过成交变化施加影响。在每个小周期波动的区间内,板块估值与政策拐点、基本面(成交)拐点的变动趋势保持一致。

此外,从龙头表现来看,基本与板块同涨同跌,难以走出独立行情,并且龙头收益表现也主要是受估值的影响变动。但在两个时间段内出现过分化。

广发又指,11年销售转负至见底之前,板块整体表现较弱,而在14年小周期销售转负之后板块出现了系统性的投资机会。11年和14年销售转负后板块表现的差异主要是由于当时经济压力不同导致政策宽松预期不同。总结来看,这期间股价表现优异的公司满足以下几个特征:在市场景气度的配合下,能够将高杠杆高周转兑现为较高的销售增长弹性;估值具备相对优势,不存在明显的高估。

站在目前时点,广发继续推荐低估值的龙头房企,既兼顾了短期业绩的防御性又具备长期销售规模的成长性。



(责任编辑:finet)